Comprendre la fiscalité des SCPI ou comment éviter de voir la rentabilité de son investissement divisée par deux ?

Rappel sur la notion de SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), comme son nom l’indique est un placement collectif dans l’immobilier locatif, les investisseurs achètent des parts de sociétés qui détiennent des biens immobiliers. Les revenus de ces biens immobiliers sont ensuite distribués aux investisseurs/copropriétaires sous forme de loyer mensuel ou trimestriel.

Comme tout investissement en France, la fiscalité représente un point important, pour les SCPI il y a principalement deux grandes catégories :
–        Les SCPI françaises

Pour rappel, le barème de l’impôt sur le revenu :

La fiscalité des biens SCPI étrangères est bien plus douce. En ce qui concerne les SCPI européennes, la fiscalité dépend du pays dans lequel la SCPI est domiciliée. En général, les revenus distribués par les SCPI européennes sont soumis à l’imposition directement dans le pays où la SCPI est investie.

Il est donc important de se renseigner sur la fiscalité applicable avant d’investir dans une SCPI européenne, car elle peut varier d’un pays à l’autre. Il est également important de noter que la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition des revenus, ce qui peut être un avantage pour les investisseurs français qui investissent dans des SCPI européennes.

Il y a deux grandes méthodes qui se dessinent :

La méthode du crédit d’impôt, elle est utilisée pour calculer l’impôt à payer sur les revenus fonciers provenant de sources espagnoles, italiennes ou allemandes. Cette méthode permet aux revenus provenant des SCPI européennes d’être soumis à l’impôt sur le revenu en France tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt. Cette disposition a un effet de neutralisation fiscale très efficace pour les investisseurs, évitant ainsi une imposition double sur les revenus fonciers provenant de l’étranger.

La méthode du taux effectif donne exactement le même résultat que celle du crédit d’impôt. Ce mode de calcul s’applique pour des revenus fonciers issus des SCPI investissant en Belgique, au Portugal, en Finlande, en Irlande et aux Pays-Bas. Le calcul se fait en deux temps : dans un premier temps, il faut procéder au calcul du taux moyen d’imposition effectif, puis on applique ce dernier à la base d’imposition française.

Pour prendre deux cas concrets :

En investissant dans une SCPI qui investit en Allemagne les revenus bénéficient d’une fiscalité plus légère, à 15,825 %. Par la suite, la perception des revenus d’origine allemande donne droit à un crédit d’impôt à hauteur du taux moyen d’imposition et une exonération totale des prélèvements sociaux.

En investissant dans une SCPI qui investit en Irlande les revenus bénéficient d’une fiscalité de 0%. Par la suite, la perception des revenus d’origine irlandaise est imposée à hauteur du taux moyen d’imposition et est totalement exonérée des prélèvements sociaux.

Les SCPI européennes qui ont le plus performé sont les SCPI Corum

La fiscalité des SCPI hybrides

Il existe un troisième type de SCPI, ce sont les SCPI hybrides qui investissent aussi bien en France qu’à l’étranger.
Dans ce cas-là, les loyers perçus seront imposés au prorata de la composition de la SCPI. Afin de faciliter la déclaration fiscale, les SCPI envoient généralement un imprimé fiscal unique qui va aider le contribuable à remplir sa déclaration.

Les SCPI hybrides qui ont le plus performé en 2022 sont la SCPI Remake Live et la SCPI Iroko Zen.

Chez Garonne Patrimoine, nous travaillons uniquement avec des SCPI étrangères et hybrides que vous trouverez ci-dessous :

Pour conclure, la fiscalité entre une SCPI française et une SCPI étrangère a un impact important pour se créer un revenu complémentaire. Une étude de sa situation personnelle est nécessaire pour choisir la SCPI adaptée. En tant que conseiller en gestion de patrimoine, nous rencontrons régulièrement les gérants de SCPI et sommes en veilles permanentes pour vous proposer la meilleur offre du marché.