4 stratégies d’investissement en SCPI

Effet de levier

L’effet de levier est une technique couramment utilisée pour créer du patrimoine. En empruntant de l’argent, les fonds que vous auriez dû épargner sur une période de 20 ans sont immédiatement disponibles dans votre patrimoine. Vous remboursez ensuite le prêt, accompagné d’intérêts. Dans ce cas, il s’agit d’emprunter soit directement auprès de votre banque si elle accepte ce type de financement, soit auprès d’une banque spécialisée dans les investissements dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) afin d’acheter des parts de SCPI.

Ces parts génèrent ensuite des loyers mensuels, calculés sur la base du montant total des parts achetées, pour lesquelles vous devenez associé de la SCPI.

Le remboursement du prêt, comprenant le capital et les intérêts, est directement effectué à partir des loyers perçus, issus de l’investissement dans les SCPI. L’effort d’épargne mensuel est ainsi réduit grâce à ce mécanisme.

De plus intérêts et frais payés pour l’obtention du prêt peuvent être déduits des revenus locatifs dans le régime réel d’imposition. C’est ce qui rend l’opération encore plus intéressante qu’un simple achat en cash. Il est essentiel de rechercher un équilibre budgétaire dans un investissement afin d’optimiser une stratégie patrimoniale efficace, en contrôlant son taux d’endettement.

Depuis début 2022, les taux ont progressés, il faut garder en tête que le taux d’emprunt doit être inférieur à la rentabilité du placement. Sinon l’emprunt coûte plus cher que ce qu’il apporte et l’opération n’est pas optimisé. Pour avoir les meilleurs taux le mieux reste de consulter un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Achat en démembrement 

Le démembrement de propriété est une stratégie utilisée dans la transmission et l’optimisation du patrimoine. Il consiste à scinder la propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Cette division offre des avantages à chaque partie, mais comporte également des inconvénients liés à la forme démembrée. Cette approche est souvent utilisée dans le cadre des donations et des successions. Néanmoins, grâce à la flexibilité et l’accessibilité des SCPI, le démembrement peut être un réel levier d’investissement.

Dans le cas d’une souscription à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), le démembrement peut être envisagé pour les sociétés qui le proposent, certaines sociétés de gestion ne le proposent pas.

L’intérêt principal pour un particulier dans la stratégie du démembrement est de conserver la nue-propriété pendant une période donnée : 3/5/7/10/15/20 ans, afin de bénéficier d’une décote sur la valeur des parts en abandonnant l’usufruit pendant cette période.

Le moment clé dans cette stratégie est l’échéance du démembrement, lorsque l’usufruit et la nue-propriété reviennent entre les mains d’un seul propriétaire. À ce moment-là, la pleine propriété est reconstituée pour le nu-propriétaire, qui pourra alors percevoir les revenus générés chaque année, revalorisés en fonction de la valeur des parts qui auront vraisemblablement augmenté, en adéquation avec la valorisation du parc immobilier. Cette approche permet notamment d’anticiper une perte de revenus lors du départ en retraite et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs pendant la période d’abandon de l’usufruit.

Le démembrement est également recommandé pour générer de la performance avec de l’immobilier sans être imposé à l’IFI(Impôt sur la Fortune Immobilière). Au moment de la reconstitution entre la nue-propriété et l’usufruit, l’investisseur peut vendre ses parts et récupérer la plus-value.

Investir à travers une société civile immobilière (SCI)

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique couramment utilisée dans la gestion du patrimoine privé et professionnel. Elle permet d’organiser la répartition des parts entre les associés selon des règles définies dans les statuts de la société, préparer la succession, faciliter l’accès au crédit etc. La rédaction statutaire est essentielle pour établir les règles et l’optimisation parfaite de la société.

Investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) à travers une SCI peut être avantageux pour assurer une répartition équitable de l’investissement entre les associés et préparer la transmission du patrimoine aux héritiers. Cependant, il est crucial d’avoir des statuts bien rédigés et une gestion comptable et fiscale appropriée pour éviter des conséquences financières indésirables.

Il est important de noter que la fiscalité d’une SCI peut varier en fonction de son choix d’être assujettie à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, ainsi que de l’activité générée. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat annuel généré par les actifs détenus dans la SCI ne peut pas être automatiquement prélevé par les associés, contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, qui est imposée directement sur ses revenus fonciers.

Des stratégies patrimoniales intéressantes existent avec par exemple un apport en compte courant associé ou bien en mixant plusieurs modes d’acquisitions comme l’achat de la nue-propriété en direct et l’achat de l’usufruit par la société.

La gestion d’une SCI investissant dans une SCPI peut être complexe. Les conseils d’un professionnel de la gestion de patrimoine sont utiles pour une rédaction statutaire appropriée et une maîtrise de la fiscalité ainsi que la sélection des SCPI. Il est également important de prendre en compte les éventuelles requalifications fiscales de la SCI par l’administration fiscale, ce qui rend une étude approfondie recommandée.

Pour comprendre pleinement les enjeux de la SCI, il est conseillé de contacter un cabinet de gestion de patrimoine tel que Garonne Patrimoine, basé en Île-de-France.

Investir à travers une assurance-vie

Investir en assurance-vie a de nombreux avantages. L’offre est cependant large et certains assureurs ne reversent que 85% des loyers. Il est également compliqué de trouver des contrats en ligne qui acceptent le 100% SCPI. Il peut être intéressant de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour avoir accès à une offre plus large

Avantage fiscal des SCPI par l’assurance-vie :

• Fiscalité avantageuse : flat-tax puis taux forfaitaire de 7.5%
• Les revenus générés par les SCPI ne sont pas imposés qu’en cas de rachat
• Prix d’acquisition des SCPI généralement inférieur à celui en acquisition directe, avec une décote de 2,5 à 5%
• Minimum de souscription abaissé
• Possibilité de transmettre les parts avec l’abattement de 152 500 euros
• Liquidité du placement plus conséquente car c’est l’assureur qui a la liquidité
• Flexibilité totale quant à la date de perception des revenus, les rachats commencent quand vous le décidez
• Possibilité de revendre le nombre de parts souhaité à l’€ prêt

Risques de l’investissement SCPI avec l’assurance-vie :

• Toutes les SCPI ne sont pas disponibles en assurance-vie
• Les parts de SCPI ne sont pas réellement détenues par l’investisseur, il est donc important de choisir soigneusement son assureur
• Frais de gestion de l’assurance ajoutés aux frais de gestion du support
• Il est compliqué d’avoir un contrat d’assurance-vie composé uniquement de parts de SCPI, d’autres types d’actifs tels que des fonds en euros, SICAV ou FCP doivent également généralement être inclus dans le contrat

Toute ses stratégies d’investissement nécessitent d’être accompagné par un professionnel, Garonne Patrimoine est un spécialiste de l’investissement. En tant que conseiller en gestion de patrimoine, nous pouvons vous accompagner dans la mise en place de SCPI ainsi qu’une stratégie patrimoniale globale.