Calculer le rendement locatif d’un bien

Calcul de la rentabilité locative

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? La rentabilité locative est la somme des revenus générés par votre achat immobilier, rapportée au prix d’achat de la propriété.

La formule pour calculer le rendement locatif est : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d’Acquisition) x 100. Cependant, ce calcul donne la rentabilité brute qui est une estimation incomplète car elle ne prend pas en compte toutes les charges (taxe foncière, charge de copro etc.) auxquelles vous allez faire face en devenant propriétaire d’un bien immobilier locatif.

Rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité d’un bien locatif après déduction des différentes charges liées à votre investissement est appelée rentabilité nette. Pour la calculer, il faut soustraire des loyers perçus les éléments suivants :

• Les charges locatives non récupérables. Seule une partie des charges de copropriété peut être répercutée sur le locataire. La part non récupérable des charges correspond aux dépenses d’amélioration de l’immeuble, qui augmentent logiquement la valeur de votre bien locatif.
• Les dépenses pour gros travaux. L’entretien courant est à la charge de l’occupant du logement. En tant que propriétaire, vous avez la pleine et entière responsabilité financière des gros travaux tels qu’un ravalement de façade ou un changement de chaudière.
• La taxe foncière sur les propriétés bâties.
• Les frais de gestion (frais de gestion locative, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés…)
• Les intérêts d’emprunt, si vous avez acheté votre bien locatif à crédit.

La rentabilité locative brute se calcule simplement et rapidement. Cet indicateur permet d’avoir une première idée de la rentabilité d’un investissement locatif. Le taux de rendement brut correspond à la rentabilité d’un bien immobilier avant déduction des différentes charges listées ci-dessus. On l’obtient en utilisant la formule suivante : [ (loyer mensuel x 12) / Prix d’achat du bien ] x 100.

La rentabilité locative nette est également connue sous le nom de rentabilité nette de charges. Comme son nom l’indique, elle correspond au taux de rendement après avoir retiré les différentes charges (fiscalité, charges locatives non récupérables, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt…) supportées par le propriétaire.

Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, il suffit de retirer du montant du loyer annuel la somme totale des charges. Attention à bien prendre en compte également la fiscalité locale (notamment la taxe foncière).

Rentabilité d’un investissement locatif : qu’est-ce que la rentabilité nette-nette ?

La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette, à laquelle on ajoute les éventuels avantages fiscaux : LMNP, Malraux, déficit foncier… Pour calculer le montant que vous pourriez économiser sur vos impôts fonciers, n’hésitez pas à nous contacter, en tant que conseiller en gestion de patrimoine, nous accompagnons régulièrements nos clients pour les aider à optimiser leurs impôts.

Il faut également retirer la fiscalité des loyers qui est importante pour un logement loué nu = tranche marginale d’imposition (entre 0% et 45%) + 17,2% de prélèvements sociaux soit 62.2% maximum.
Certains régimes comme le LMNP permettent d’amortir comptablement le bien et donc réduire l’assiette imposable.

Sur quelle durée faut-il calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Les charges et les encaissements varient d’une année à l’autre. La rentabilité pour une année donnée ne reflète donc qu’imparfaitement le gain économique généré par un investissement. La rentabilité doit donc être calculée pour chaque année de l’investissement.

En tant que conseiller en gestion de patrimoine, nous accompagnons nos clients dans le but de réaliser des objectifs comme la préparation de la retraite. L’investissement peut donc être adapté à cette durée.

Quel type d’investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

Chaque bien a des caractéristiques différentes qui influent sur la rentabilité :

• Un bien neuf coûte généralement plus cher à l’achat mais il génère moins de travaux à l’entrée dans les lieux et les années suivantes. Cependant, le logement neuf est souvent associé à une loi fiscale qui plafonne le loyer et qui empêche de choisir des régimes d’imposition plus avantageux comme le LMNP.
• La surface du logement est également à prendre en compte. Une grande surface présente un turn-over des locataires plus faible, mais se loue en contrepartie moins cher au mètre carré qu’une petite surface.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

Il n’y a pas de réponse définitive à la question de savoir quel est un bon taux de rentabilité locative. La rentabilité locative peut être plus ou moins élevée en fonction de la situation de l’immeuble, du prix d’achat, des travaux effectués, du niveau des charges, des loyers pratiqués…

Par exemple, la rentabilité locative peut être moins élevée dans les grandes agglomérations, où le marché immobilier est tendu et où les prix immobiliers sont élevés. Cette moindre rentabilité peut néanmoins être compensée par la certitude de pouvoir louer son bien à tout moment, tant la demande locative est forte. La vacance locative peut en effet fortement impacter la rentabilité locative annuelle d’un investissement locatif, lorsque le bien reste inoccupé pendant plusieurs mois et qu’aucun loyer n’est encaissé.

On peut toutefois se baser sur des moyennes pour estimer quel serait un bon taux de rentabilité locative. Selon une étude publiée par le portail internet Se Loger en août 2020, les villes de Limoges et Perpignan offrent un rendement moyen de 5,1 %, suivies de Saint-Etienne (4,9 %). L’indicateur utilisé pour ces calculs est la rentabilité locative brute. En France, la rentabilité locative brute moyenne des logements anciens est de 3,5 %. Cela signifie que pour un investissement de 200 000 euros, le loyer annuel brut serait de 7 000 euros.

En conclusion

Calculer la rentabilité d’un bien peut être compliqué car certaines dépenses ne peuvent pas être anticipées : un tuyau qui casse, une dégradation etc.En travaillant avec un conseiller en gestion de patrimoine à Toulouse, vous pouvez maximiser vos rendements car il vous accompagnera dans la recherche et l’optimisation de votre investissement.