SCPI : combien ça peut rapporter ? Les vraies différences entre anciennes SCPI et néo-SCPI

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont devenues au fil des années l’un des placements préférés des épargnants français. La promesse est simple : investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un locataire, tout en percevant des revenus réguliers. Pourtant, derrière ce concept unique, deux réalités coexistent et s’opposent de plus en plus clairement. D’un côté, les anciennes SCPI, construites sur un modèle traditionnel, parfois coûteux et fiscalement pénalisant. De l’autre, les néo-SCPI, beaucoup plus modernes, diversifiées, internationales et fiscalement avantageuses.

Comprendre ces différences n’est pas seulement intéressant : cela change totalement la rentabilité réelle d’un investissement. Cet article fait le point, de manière approfondie, pédagogique et documentée.

1. Les anciennes SCPI : un modèle historique qui montre aujourd’hui ses limites

Pendant des décennies, les SCPI traditionnelles ont représenté une manière simple d’investir dans l’immobilier tertiaire. Elles ciblaient principalement les bureaux situés en France, collectaient des loyers, prélevaient des frais d’entrée importants, puis reversaient un rendement net aux porteurs de parts. Ce modèle fonctionnait bien lorsque le marché des bureaux était solide, les loyers stables, et la demande soutenue.

1.1. Des frais d’entrée élevés qui réduisent immédiatement l’efficacité du capital investi

La première caractéristique des SCPI historiques est la présence de frais de souscription, souvent compris entre 8 % et 12 %. Ces frais sont prélevés dès l’investissement, ce qui signifie que lorsqu’un épargnant place 100 000 euros, une partie importante de cette somme n’est pas réellement investie dans l’immobilier. Autrement dit, le rendement affiché ne s’applique pas au capital total investi, mais à un capital amputé.

Pendant des années, ces frais ont été acceptés car l’offre était limitée et l’immobilier de bureaux affichait des performances régulières. Aujourd’hui, ils constituent un frein évident, notamment dans un environnement où les investisseurs comparent davantage les frais et arbitrent plus facilement entre différents supports.

1.2. Une diversification souvent réduite à un seul secteur immobilier

Les SCPI traditionnelles ont majoritairement construit leur patrimoine autour d’un seul type d’actifs. De nombreuses SCPI sont composées à plus de 90 % de bureaux, parfois situés dans une seule région ou une seule zone économique. D’autres sont spécialisées sur la santé, ou encore sur les commerces.

Cette stratégie sectorielle pouvait sembler pertinente, mais elle pose plusieurs problèmes. Le premier est la concentration du risque. Lorsqu’un véhicule d’investissement repose quasi exclusivement sur le marché des bureaux français, il devient très sensible aux évolutions économiques et sociales de ce marché. Le développement massif du télétravail, la vacance croissante dans certaines zones périphériques et la restructuration du marché tertiaire ont mis en difficulté de nombreuses SCPI traditionnelles.

La seconde limite concerne la résilience. Un portefeuille mono-sectoriel, qu’il soit basé sur les bureaux ou la santé, est beaucoup moins adaptable aux nouvelles tendances immobilières que les portefeuilles diversifiés.

1.3. Une fiscalité française lourde, surtout pour les ménages imposés

Le troisième frein majeur des SCPI classiques est la fiscalité. Les revenus générés en France sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui signifie qu’ils sont ajoutés au revenu global et taxés à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Pour un foyer imposé à 30 %, 41 % ou 45 %, la facture fiscale peut devenir difficilement supportable.

Prenons un exemple clair avec un couple fiscalisé à 41 %, qui investit 50 000 euros dans une SCPI traditionnelle générant un rendement brut de 4,5 %. Le revenu annuel brut est de 2 250 euros. En intégrant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, la fiscalité totale atteint 58,2 %. Le revenu net réellement perçu tombe alors à seulement 941 euros par an, soit l’équivalent de 78 euros par mois. Autrement dit, plus de la moitié du revenu est absorbée par l’impôt, ce qui réduit drastiquement l’intérêt du placement.

1.4. Un modèle moins adapté au monde immobilier actuel

Les anciennes SCPI ne sont pas mauvaises en soi. Elles ont simplement été conçues pour un monde où les bureaux représentaient la pierre angulaire de l’économie, où les modes de travail étaient stables, et où les épargnants ne disposaient pas d’un large choix international. Aujourd’hui, leur manque de flexibilité, leur fiscalité lourde et leur concentration sectorielle rendent leurs perspectives moins attractives.

C’est exactement dans ce contexte qu’une nouvelle génération de SCPI a émergé et a profondément remodelé le marché.

2. Les néo-SCPI : diversification, fiscalité optimisée et rendements supérieurs

Les néo-SCPI sont apparues à partir de 2020. Elles ont adopté un fonctionnement radicalement différent, plus proche de la gestion de portefeuille moderne que du modèle patrimonial historique. Elles séduisent une génération d’investisseurs plus exigeants, plus sensibles à la fiscalité et plus attentifs à la diversification.

Deux acteurs dominent ce segment : Iroko Zen et Remake Live.

2.1. Un modèle innovant sans frais d’entrée

Le premier atout des néo-SCPI est l’absence totale de frais d’entrée. Lorsqu’un investisseur place 50 000 euros, l’intégralité de la somme est immédiatement affectée à des achats d’actifs immobiliers. Cette simple différence change profondément la rentabilité du placement, notamment dans les premiers mois.

L’absence de frais d’entrée permet également d’envisager des investissements progressifs, des arbitrages réguliers, ou encore des ajustements en fonction de l’évolution du marché, sans subir des pénalités financières lourdes.

2.2. Une diversification poussée sur plusieurs classes d’actifs

Contrairement aux SCPI traditionnelles qui se concentrent sur un seul secteur, les néo-SCPI composent leurs portefeuilles comme de véritables fonds immobiliers diversifiés. Elles investissent simultanément dans des bureaux modernes, des commerces résilients, des entrepôts logistiques, du résidentiel, des crèches, des établissements éducatifs, des infrastructures légères et même des actifs liés à l’hôtellerie ou aux loisirs.

Cette diversité apporte deux avantages majeurs. Le premier est une meilleure résilience face aux cycles économiques. Si un secteur rencontre une difficulté ponctuelle, d’autres compensent. Le second est une plus grande stabilité des revenus, car les loyers proviennent de multiples zones géographiques et de secteurs variés.

2.3. Une implantation européenne qui change tout en matière de fiscalité

L’autre force décisive des néo-SCPI est leur envergure européenne. Elles investissent en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Irlande, en Belgique, en Italie, en Pologne ou encore dans les pays nordiques. En choisissant des pays où la fiscalité immobilière est plus favorable, elles permettent à leurs épargnants de bénéficier d’une pression fiscale considérablement réduite.

En effet, les revenus immobiliers perçus à l’étranger sont imposés localement, puis exemptés en France grâce au mécanisme du crédit d’impôt. Pour les contribuables très imposés, notamment ceux en tranche à 41 %, l’impact est spectaculaire. Là où une SCPI française impose plus de la moitié du rendement, une néo-SCPI peut ramener la fiscalité réelle à environ 15 % ou 20 %.

2.4. Des rendements supérieurs à 6 % : Iroko Zen et Remake Live en tête de marché

Les performances des néo-SCPI sont particulièrement remarquables. Certaines affichent des rendements supérieurs à 7 % depuis leur création, ce qui les place parmi les véhicules les plus performants du marché immobilier non coté.

Iroko Zen a distribué 7,04 % en 2022, puis 7,12 % en 2023, et un rendement stabilisé à 7,32 % en 2024. Remake Live affiche également des résultats solides, avec 7,64 % en 2022, 7,79 % en 2023 et une performance aux alentours de 7,50 % pour 2024.

Ces rendements ne sont pas le fruit du hasard. Ils s’expliquent par une gestion active, une recherche d’opportunités dans des zones économiques dynamiques, et l’absence de frais d’entrée qui augmente mécaniquement l’efficacité du capital investi.

2.5. Une gestion moderne, agile et transparente

Les néo-SCPI fonctionnent avec des outils digitaux, des reportings détaillés et une communication continue avec leurs investisseurs. Les arbitrages sont plus rapides, les acquisitions mieux ciblées, et les décisions de gestion plus réactives.

Cette modernité attire des épargnants plus jeunes, plus informés, mais aussi des investisseurs aguerris qui cherchent avant tout de la performance régulière et une fiscalité maîtrisée.

3. Conclusion : un marché qui bascule clairement vers les néo-SCPI

Le marché des SCPI n’a jamais été aussi contrasté qu’aujourd’hui. Les SCPI traditionnelles conservent un rôle, notamment pour les investisseurs recherchant une dimension patrimoniale très long terme, ou ceux qui préfèrent des SCPI anciennes ayant déjà constitué un patrimoine conséquent.

Pour autant, il est difficile d’ignorer les évolutions structurelles du marché. Les nouvelles SCPI, plus diversifiées, plus performantes, plus efficaces fiscalement et sans frais d’entrée, répondent bien mieux aux attentes des investisseurs modernes. Elles offrent une combinaison rare : rendement élevé, diversification internationale, fiscalité réduite, gestion innovante et transparence accrue.

Pour les foyers fiscalisés à 30 %, 41 % ou 45 %, l’écart entre les deux modèles est encore plus visible. La rentabilité nette peut être doublée, simplement en choisissant une structure internationale plutôt qu’un véhicule investi exclusivement en France.