Nouveau volet de la série « Les experts de Garonne Patrimoine » consacré à Floryne Frechou, conseillère en gestion de patrimoine, autour d’une question fréquente chez les professions libérales toulousaines : faut-il acheter les murs de son cabinet via une SCI, et comment financer l’opération ? Article à jour en novembre 2026.
En bref : Acheter les murs de son cabinet ou de ses locaux professionnels via une société civile immobilière (SCI) permet de séparer le patrimoine immobilier de l’activité, puis de se verser un loyer déductible du résultat professionnel. Le choix entre SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et SCI à l’impôt sur les sociétés (IS, 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 % en 2026) dépend surtout de l’horizon de détention et de la stratégie de sortie. Un prêt destiné à financer une activité professionnelle n’entre en principe pas dans le champ de la norme du HCSF (35 % d’endettement, 25 ans), mais la banque applique alors ses propres critères, souvent centrés sur la solidité de l’activité et la qualité du bail.
À retenir
- Une SCI qui détient les murs d’un cabinet libéral loue le local à l’activité ; le loyer est une charge déductible pour le professionnel et un revenu pour la SCI.
- Une SCI à l’impôt sur les sociétés peut amortir le bâti, ce qu’une SCI à l’impôt sur le revenu ne peut pas faire, mais la plus-value de revente de la SCI à l’IS est calculée sur la valeur nette comptable, donc après réintégration des amortissements.
- En 2026, l’impôt sur les sociétés s’applique au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions) puis au taux normal de 25 %.
- Le bail professionnel, réservé aux activités libérales, a une durée minimale de six ans selon l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
- Un crédit destiné à une activité professionnelle relève en principe des critères internes de la banque et non de la norme HCSF de 35 % d’endettement : la qualification du prêt doit être confirmée par écrit avec l’établissement.
Pourquoi un professionnel libéral achète-t-il ses murs via une SCI ?
Une société civile immobilière est une société dont l’objet est la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Pour un médecin, un kinésithérapeute, un avocat ou un expert-comptable, elle sert d’abord à dissocier les murs de l’outil de travail : l’activité (en nom propre ou en société d’exercice libéral) loue le local à la SCI, qui en reste propriétaire.
Cette séparation protège l’immobilier des aléas de l’activité, facilite la cession du cabinet sans vendre les murs, et constitue un patrimoine financé en grande partie par les loyers de sa propre activité.
À Toulouse, la question se pose souvent au moment d’une installation en maison de santé, d’un regroupement d’associés ou d’un déménagement vers une commune de la périphérie comme Balma, Blagnac ou Colomiers, où l’offre de locaux professionnels diffère de celle de l’hypercentre.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quelle fiscalité pour des murs professionnels ?
Le choix du régime fiscal est la décision structurante du montage. Il conditionne l’imposition des loyers pendant la détention, mais aussi la fiscalité à la revente et la transmission.
| Critère | SCI à l’impôt sur le revenu | SCI à l’impôt sur les sociétés |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers imposés chez les associés (barème de l’IR + prélèvements sociaux) | Bénéfice imposé dans la SCI : 15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà (2026, sous conditions) |
| Amortissement du bâti | Non | Oui, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable |
| Intérêts d’emprunt | Déductibles des revenus fonciers | Déductibles du résultat |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable (amortissements réintégrés) |
| Accès aux revenus | Revenus imposés même s’ils servent à rembourser le crédit | Dividendes soumis à la flat tax de 31,4 % lors de leur distribution |
| Profil type | Détention longue, objectif de transmission ou de revente à long terme | Associés fortement imposés, réinvestissement des loyers dans la société |
Aucun régime n’est supérieur dans l’absolu : l’IS allège la phase de remboursement, l’IR la sortie à long terme. Le sujet est approfondi dans notre article SCI familiale : IR ou IS en 2026 ?.
Comment financer l’achat des murs de son cabinet ?
Le financement est l’endroit où l’expérience bancaire de Floryne Frechou se révèle la plus utile. Un crédit destiné à acquérir un local professionnel n’est pas instruit comme un prêt pour une résidence principale.
La norme HCSF s’applique-t-elle à un local professionnel ?
La décision du Haut Conseil de stabilité financière vise les crédits immobiliers relevant du code de la consommation. Un prêt destiné à financer une activité professionnelle en est en principe exclu, ce qui signifie que les plafonds de 35 % d’endettement et de 25 ans ne s’imposent pas mécaniquement. En revanche, un bien à usage mixte (habitation et cabinet) reste dans le champ du crédit immobilier aux particuliers, et le traitement d’un prêt consenti à une SCI dépend du montage : la qualification doit être confirmée par écrit avec la banque.
Qu’analyse la banque dans un dossier de murs professionnels ?
Sans le cadre HCSF, la banque applique ses propres critères. Elle regarde la rentabilité et l’ancienneté de l’activité, le rapport entre le loyer versé à la SCI et l’échéance du prêt, la qualité du bail et les cautions personnelles des associés.
Quels points négocier au-delà du taux ?
Le taux n’est qu’un levier : assurance emprunteur des associés, frais de dossier, garantie, indemnités de remboursement anticipé, modularité et différé pendant des travaux. La méthode est détaillée dans notre précédent volet consacré à Floryne : comment bien négocier son crédit immobilier à Toulouse.
Quel bail entre la SCI et le cabinet ?
Le bail professionnel est réservé aux activités libérales ; sa durée minimale est de six ans (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). Le bail commercial, dit « 3-6-9 », concerne les activités commerciales, artisanales ou industrielles, mais peut être choisi volontairement par les parties.
Le loyer doit correspondre à un niveau de marché. Un loyer artificiellement élevé ou faible, fixé entre une SCI et une activité contrôlées par les mêmes personnes, expose à une remise en cause par l’administration fiscale.
Quelles erreurs éviter quand on achète ses murs professionnels ?
- Choisir le régime fiscal sur la seule phase de crédit, sans chiffrer la revente ni la transmission.
- Loger les murs dans la société d’exercice : l’immobilier devient alors un actif de l’activité, ce qui complique la cession du cabinet et peut alourdir sa valorisation pour un repreneur.
- Négliger les statuts de la SCI : clauses d’agrément, répartition des pouvoirs, sort des parts en cas de départ d’un associé ou de décès.
- Oublier la prévoyance : si l’activité s’arrête, le loyer ne rentre plus mais l’échéance du crédit reste due.
La logique holding-SCI, pertinente pour certains dirigeants, est expliquée dans notre article holding et immobilier professionnel.
Qu’apporte le parcours de Floryne Frechou sur ce type de projet ?
Floryne Frechou est conseillère en gestion de patrimoine chez Garonne Patrimoine. Elle est titulaire d’un BTS Banque, d’une Licence Banque-Assurance-Finance et d’un Master Expert en gestion de patrimoine, et a exercé à la Caisse d’Épargne puis à la Société Générale avant de rejoindre le cabinet.
Depuis septembre 2026, elle suit en alternance le Mastère Spécialisé IMPI (Ingénierie et Management du Patrimoine et de l’Immobilier) de KEDGE Business School, programme de niveau bac+6 qui associe gestion de patrimoine et immobilier d’entreprise. L’acquisition de murs professionnels se situe précisément à la jonction de ces deux disciplines.
Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine installé à Toulouse et également présent à Bordeaux. L’équipe réunit six collaborateurs, accompagne environ 150 familles, affiche une note de 5/5 sur Google et a été distinguée « Pratique réputée » par Décideurs — Leaders League en 2025 et en 2026 (voir la page Récompenses). Ses deux associés sont diplômés de l’AUREP. L’équipe est présentée sur la page Qui sommes-nous.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant ?
Garonne Patrimoine n’appartient à aucune banque ni à aucune compagnie d’assurance et ne commercialise aucun produit maison. Le cabinet peut être rémunéré par honoraires de conseil ou par rétrocessions sur les contrats souscrits ; dans les deux cas, la réglementation issue de la directive MIF II impose une information écrite et préalable sur l’ensemble des coûts et rémunérations. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.
Sur un projet de murs professionnels, cette indépendance permet de mettre plusieurs banques en concurrence. Nos pages investissement immobilier et optimisation fiscale détaillent l’approche du cabinet.
Questions fréquentes sur l’achat des murs de son cabinet en SCI
Le loyer versé à sa propre SCI est-il déductible ?
Oui, le loyer versé par l’activité professionnelle à la SCI propriétaire des murs est une charge déductible du résultat professionnel, à condition qu’il corresponde à un loyer de marché et qu’un bail en bonne et due forme soit signé.
Faut-il choisir une SCI à l’IS pour acheter ses murs ?
Pas systématiquement. La SCI à l’IS permet d’amortir le bâti et allège l’impôt pendant le remboursement du crédit, mais la plus-value de revente est calculée après réintégration des amortissements. Le choix dépend de l’horizon de détention, de la stratégie de sortie et de la tranche d’imposition des associés.
Le plafond de 35 % d’endettement s’applique-t-il aux locaux professionnels ?
En principe non : la norme du HCSF vise les crédits immobiliers relevant du code de la consommation, dont sont exclus les prêts destinés à une activité professionnelle. La banque applique alors ses propres critères, et un bien à usage mixte habitation-cabinet reste soumis au cadre du crédit aux particuliers.
Parler de votre projet de murs professionnels
Si vous envisagez d’acheter le local de votre cabinet, seul ou entre associés, l’équipe de Garonne Patrimoine peut étudier le montage et le financement avec vous. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller : le premier entretien est gratuit.
Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une offre de crédit. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur en novembre 2026 et peuvent évoluer, notamment avec la loi de finances pour 2027. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant.