Les SCPI sont parfaitement utiles pour dynamiser son patrimoine et se créer un revenu complémentaire, cependant, le marché en compte plus de 200. SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de plus-value etc. Le choix peut être compliqué, nous revenons sur les points d’attentions qu’il faut avoir.

1. Le rendement

Le but principal but des SCPI est d’obtenir un revenu complémentaire., cependant toutes les SCPI ne se valent pas.

Pour trouver les SCPI qui ont le meilleur rendement il faut tout d’abord regarder la philosophie d’investissement de la SCPI. La logistique est le plus rentable et le résidentiel le moins.

Comme on peut le voir dans le classement des SCPI ci-dessous, les SCPI diversifiées surperforment le marché. Cela s’explique par le fait que ces SCPI diversifiés fonctionnent en architecture ouverte et peuvent aller saisir les opportunités là où elles sont.

– SCPI diversifiées : 5,63 %
– SCPI de logistique : 5,48 %
– SCPI d’hôtellerie et de tourisme : 5,09 %
– SCPI de santé et d’éducation : 4,78 %
– SCPI de commerce : 4,61 %
– SCPI de bureau : 4,20 %
– SCPI d’immobilier résidentiel : 4,17 %

Ci-dessous, le classement des SCPI qui ont le plus distribué en 2022 :

TOP 10 des
meilleurs SCPI en 2023

Rang

Nom de la SCPI

Taux de
distribution 2022

1

Remake Live

7,64%

2

Iroko Zen

7,04%

3

Corum Origin

6,88%

4

Corum Eurion

6,47%

5

Cœur de régions

6,40%

6

Neo

6,33%

7

Cœur d’Europe

6,10%

8

Epsilon 360

6,08%

9

Corum XL

5,97%

10

Cap Foncières

5,92%

La valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution correspond à l’écart entre le patrimoine immobilier de la SCPI par rapport au prix de sa part.

Chaque année, les sociétés de gestion des SCPI réalisent une expertise des actifs, c’est-à-dire du parc immobilier qu’elles détiennent. Cette expertise permet de déterminer la valeur vénale de chaque bien et donc de calculer la valeur totale du patrimoine de la SCPI.

Cependant, la société de gestion n’est pas obligée de répercuter cette évolution sur la valeur de la part de la SCPI. En effet, une légère hausse ou une légère baisse de la valeur des actifs impacte rarement le prix de la part. Les sociétés appliquent généralement une gestion conservatrice de la valeur de leur part et ne la font évoluer que lorsque la variation est significative.

Il est important de noter que selon la réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), dès lors que la valeur du patrimoine subit une hausse ou une baisse de 10%, la société de gestion est obligée de procéder à un ajustement du prix de la part.

Certaines SCPI ont ainsi vu la valeur de leur actif augmenté de 5 à 10% ces dernières années, sans le répercuter pour l’instant sur le prix de leur part. Cette gestion saine leur permettrait d’amortir une baisse du marché immobilier en 2023.

Chaque année, la SCPI publie la valeur de reconstitution de sa part. Elle est calculée en tenant compte de la valeur vénale du patrimoine et des frais tels que les emprunts ou les frais de notaire, et correspond donc à la valeur théorique qu’une part de SCPI devrait avoir en fonction de la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI.

Plus l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est important, plus la SCPI a de potentiel pour revaloriser sa part. Ces valeurs de reconstitution sont calculées chaque année à l’issue de l’exercice, et sont publiées dans le rapport annuel qui parait généralement au deuxième trimestre.

Il est à envisager que peu de SCPI revalorisent leurs parts cette année pour garder une marge de manœuvre en cas de baisse de leurs actifs.

En effet, les rapports annuels sont parfois l’occasion pour les sociétés d’annoncer que le prix de la part a été augmenté. En étudiant les valeurs de reconstitution de l’année précédente, les investisseurs peuvent ainsi se positionner sur des SCPI ayant un potentiel de revalorisation intéressant.

Ci-dessous, le tableau des SCPI qui ont le plus de chances de revaloriser leurs parts cette année.

TOP 10 des meilleures valeurs de reconstitutions en 2023

Rang

Nom

Prix
de part

Valeur
reconstitution

Différence

1

Nova Pierre Allemagne 2

260

288

9.7%

2

 Nova Pierre Allemagne

280

309

9.5%

3

 Select invest

640

705

9.3%

4

 Immo Placement

875

963

9.1%

5

 LF Grand Paris

310

339

8.7%

6

 Cap Foncière et territoire

255

278

8.6%

7

 Pierre Privilege

853

931

8.5%

8

 Epargne foncière

835

907

8%

9

Selectipierre 2

760

823

7.7%

10

Fructipierre

606

656

7.7%

La taille de capitalisation

La taille d’une SCPI peut avoir un impact significatif sur la diversification de son portefeuille immobilier. En effet, plus une SCPI est importante, plus elle peut détenir un nombre important de biens immobiliers, ce qui permet de répartir les risques sur plusieurs actifs et locataires. Ainsi, si un bien immobilier subit une baisse de valeur ou une défaillance locative, l’impact sur l’ensemble de la SCPI sera limité.

Néanmoins, une SCPI de grande taille devra investir une somme financière plus importante pour réaliser des investissements, maintenir son parc immobilier en bon état et répondre aux exigences réglementaires liées à la transition écologique. Là ou une SCPI en constitution choisira de développer son parc en fonction de ses critères.

Enfin, les SCPI de grande taille peuvent assurer un marché secondaire, qui permet aux éventuels vendeurs de trouver des acquéreurs. Plus la société de gestion est reconnue, plus elle a de facilités à constituer un réseau de distribution et assurer une revente rapide des parts de la SCPI. Cependant, il est important de souligner que la performance d’une SCPI ne dépend pas uniquement de sa taille, mais également de la qualité de son portefeuille immobilier, de la compétence de sa société de gestion et de l’évolution du marché immobilier dans lequel elle opère.

En somme, choisir une SCPI de grande taille peut offrir plusieurs avantages, notamment en matière de diversification, de résilience face aux risques et de liquidités.

Néanmoins, dans le contexte actuel, une SCPI en constitution va acheter à prix bas et va garder une valeur de reconstitution cohérente. Le risque de voir le prix de sa part baissée est donc encore moins important que dans une SCPI classique.

Pour conclure, choisir une SCPI est un travail complexe et le choix varie en fonction de la situation, des objectifs et de l’horizon de placement. Pour choisir la SCPI qui correspond à vos besoins, vous pouvez vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine à Toulouse, n’hésitez pas à nous contacter !

garonne patrimoine dirigeant fondateur Nicolas Combes

Nicolas Combes

Fondateur de Garonne Patrimoine

Nicolas a décidé de fonder une entreprise de gestion de patrimoine pour accompagner les particuliers dans la gestion et l’optimisation de leurs investissements.
L’expertise de Nicolas se base sur deux masters dont celui de l’Aurep, Master de référence en Gestion de Patrimoine. Fort d’une importante expérience internationale grâce à de nombreuses expatriations dans des cabinets prestigieux comme PricewaterhouseCoopers, Nicolas sait s’adapter à tous les profils.
Nicolas et son équipe seront ravis de vous accueillir dans leur bureau à Toulouse avec une magnifique vue sur les Pyrénées.

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