Comment détenir son patrimoine immobilier quand on est chef d’entreprise ?

En tant que chef d’entreprise, la gestion de votre patrimoine immobilier requiert une attention particulière. La manière dont vous détenez vos biens peut entraîner des conséquences importantes sur votre situation fiscale, votre protection juridique, et la transmission de votre patrimoine. Voici un tour d’horizon des différentes options qui s’offrent à vous.

Détenir les biens en nom propre :

Détenir un bien immobilier en nom propre signifie que vous êtes personnellement propriétaire du bien. Le bien est inscrit dans le patrimoine personnel du propriétaire, ce qui lui confère tous les droits d’usage, de gestion, de vente ou de donation. Par ailleurs, les revenus générés par ce bien, tels que les loyers, sont imposés à l’impôt sur le revenu du propriétaire, ce qui peut entraîner une charge fiscale élevée, notamment pour les personnes se trouvant dans une tranche d’imposition marginale élevée.

Cette solution est simple mais présente plusieurs inconvénients :

• Fiscalité : Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu, ce qui peut engendrer une pression fiscale importante, surtout si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée.

• Transmission : Les droits de succession peuvent être élevés et poser des difficultés pour la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. L’optimisation est donc plus compliquée en ligne directe.

La Société Civile Immobilière (SCI) :

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, physiques ou morales, de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport initial, qu’il s’agisse d’argent ou de biens immobiliers.

La création d’une SCI permet de dissocier le patrimoine personnel du patrimoine professionnel. En détenant les biens immobiliers via une SCI, vous bénéficiez de plusieurs avantages :

• Optimisation fiscale : Les revenus générés par la SCI peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés, offrant ainsi des possibilités de gestion fiscale avantageuses.
• Transmission : La SCI facilite la transmission de votre patrimoine grâce à la possibilité de céder des parts sociales, ce qui permet de bénéficier d’abattements sur les droits de succession.

L’acquisition via une société commerciale (SARL, SAS) :

L’acquisition d’un bien immobilier via une société commerciale, telle qu’une SARL ou une SAS, consiste à acheter et à détenir des actifs immobiliers au nom de la société plutôt qu’à titre personnel. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les entreprises souhaitant développer leur patrimoine immobilier tout en optimisant leur fiscalité.

Cette option offre :

• Déductibilité des charges : Les frais liés à l’acquisition et à l’entretien du bien peuvent être déduits du résultat de la société, réduisant ainsi l’imposition.
• Protection du patrimoine : Le patrimoine personnel est distinct du patrimoine professionnel, ce qui offre une meilleure protection en cas de faillite.
• Plus-value : Les plus-values sur la revente des biens détenus par une société sont soumises à une fiscalité spécifique, généralement plus favorable que celle des particuliers.

Le démembrement de propriété en parts SCI / SAS / SARL :

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. Le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus, tandis que l’usufruitier bénéficie de l’usage du bien et des revenus qu’il génère, comme les loyers, jusqu’à la fin de l’usufruit, souvent déterminée par la durée de vie de l’usufruitier ou par un terme défini.

Cette solution peut être intéressante pour les chefs d’entreprise qui souhaitent optimiser leur transmission patrimoniale :

• Réduction de la base taxable : En cédant la nue-propriété à vos enfants, vous diminuez la valeur taxable de votre patrimoine.
• Contrôle du bien : Vous conservez l’usufruit, donc le droit de percevoir les revenus locatifs et d’utiliser le bien, tout en réduisant le coût fiscal de la transmission.

La holding patrimoniale :

La création d’une holding patrimoniale consiste à créer une société mère qui détient des participations dans d’autres sociétés, y compris des SCI ou des sociétés opérationnelles. C’est une structure juridique, généralement sous forme de société, créée dans le but de détenir et de gérer un ensemble d’actifs, qu’il s’agisse de participations dans d’autres sociétés, de biens immobiliers ou de placements financiers.

Cette structure présente plusieurs avantages :

• Optimisation fiscale : En intégrant vos biens immobiliers dans une holding, vous pouvez bénéficier du régime fiscal des sociétés mères-filles, qui permet une exonération d’impôt sur les dividendes perçus de vos filiales.
• Structuration du patrimoine : La holding permet de structurer le patrimoine familial et d’intégrer les actifs immobiliers au sein d’une même structure, facilitant ainsi la gestion globale et la stratégie d’investissement.
• Leverage financier : La holding peut emprunter pour acquérir des biens immobiliers, avec la possibilité de remonter les dividendes des filiales pour rembourser les emprunts.
• Transmission et protection : Les parts de la holding peuvent être transmises plus facilement et permettent de mieux protéger le patrimoine familial en séparant les activités opérationnelles des actifs patrimoniaux. Il est donc favorable de démembrer une holding en parts, afin de faciliter sa transmission lors de la succession.

Conclusion :

Le choix du mode de détention de votre patrimoine immobilier en tant que chef d’entreprise dépend de plusieurs facteurs : vos objectifs patrimoniaux, votre situation financière, et les spécificités de votre entreprise. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients qu’il est crucial de bien comprendre avant de prendre une décision.

N’hésitez pas à contacter un gestionnaire de patrimoine afin de bénéficier de conseils spécialisés pour optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.