Crédit immobilier en 2025 : faut-il emprunter maintenant ou attendre une nouvelle baisse des taux ?

Après une année 2024 marquée par une lente décrue des taux, de nombreux emprunteurs espéraient un retour rapide à des conditions de financement très avantageuses. Mais en ce début d’année 2025, une question se pose : la baisse des taux serait-elle déjà terminée ? Ou existe-t-il encore une marge de manœuvre pour profiter d’un contexte plus favorable ?

Où en sont les taux immobiliers début 2025 ?

Après un pic à plus de 4 % courant 2023, les taux des crédits immobiliers sont redescendus sous les 3,50 % à la fin de l’année 2024. Une évolution encourageante, notamment pour les primo-accédants. Cependant, les premières tendances de 2025 laissent entrevoir une certaine stabilisation, voire un léger rebond des taux.

Actuellement, les barèmes moyens observés se situent autour de 3,10 % sur 20 ans. Cette situation s’explique par plusieurs facteurs :

• L’attentisme de la Banque Centrale Européenne sur ses taux directeurs ;
• Une inflation qui ralentit sans pour autant disparaître complètement ;
• Une reprise timide du marché immobilier, encore fragile dans certaines zones.

Faut-il attendre un meilleur moment pour emprunter ?

La réponse dépend avant tout de la maturité du projet immobilier. Attendre comporte toujours un risque : celui de voir les taux repartir à la hausse, ou de faire face à des conditions d’accès au crédit plus restrictives imposées par les établissements bancaires. Un emprunteur disposant d’un apport solide, avec un bien identifié et une situation stable, a tout intérêt à concrétiser rapidement son financement.

Quelques repères utiles :

Emprunter reste un levier d’enrichissement

Même dans un contexte de taux à 3 %, le crédit immobilier conserve toute sa pertinence dans une stratégie patrimoniale. Il permet d’investir massivement sans mobiliser l’ensemble de son épargne, grâce à l’effet de levier. Par exemple, un apport de 100 000 € peut permettre d’acquérir un bien de 500 000 €, tout en conservant une capacité de liquidité utile pour d’autres projets (travaux, placements financiers, imprévus…). Il s’agit donc de 500 000 € qui vont produire du rendement et non 100 000 €.

Le crédit peut aussi jouer un rôle clé dans une démarche d’optimisation fiscale. Dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’imposition. De plus, dans un contexte inflationniste modéré, rembourser un crédit à taux fixe revient à s’endetter dans une monnaie qui perd de la valeur au fil du temps, ce qui avantage mécaniquement l’emprunteur.

Un critère est primordial : il faut toujours que le rendement soit supérieur au taux proposé.

Différents scénarios sont envisageables

Si les taux baissent dans les années à venir, vous bénéficiez d’un double avantage. D’une part, vous êtes déjà propriétaire d’un actif potentiellement valorisé par la baisse des taux (ce qui soutient les prix de l’immobilier). D’autre part, vous pouvez renégocier ou faire racheter votre crédit à un taux plus bas, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité de votre opération. En anticipant le marché, vous sécurisez votre position tout en vous laissant la possibilité de l’optimiser.

Si les taux stagnent autour de leur niveau actuel, le crédit immobilier conserve tout son intérêt dans une optique patrimoniale. Vous sécurisez un taux fixe connu à l’avance, ce qui vous protège contre toute hausse future. Le rendement de l’investissement, combiné à des avantages fiscaux (déduction des intérêts, dispositifs fiscaux spécifiques), permet de construire un patrimoine stable et prévisible. C’est un scénario d’équilibre, idéal pour les profils prudents qui recherchent de la visibilité à long terme.

Si les taux augmentent à moyen terme, vous avez eu raison d’emprunter tôt. Votre taux est figé, donc plus bas que le marché, ce qui vous place dans une position favorable par rapport aux nouveaux entrants. Par ailleurs, vous bénéficiez toujours de l’effet de levier et d’une érosion de la dette en cas d’inflation. L’enjeu principal sera de bien choisir le bien immobilier au départ, en visant des rendements suffisants pour absorber le coût du crédit. Et en cas de revente, vous pourriez même profiter d’une revalorisation liée à une raréfaction du crédit.

L’importance d’un accompagnement stratégique

L’achat immobilier constitue souvent l’une des décisions les plus engageantes sur le plan financier. Pourtant, beaucoup s’y lancent seuls, sans toujours mesurer les impacts à long terme sur leur patrimoine global. Un accompagnement professionnel, indépendant des établissements financiers, permet de bénéficier d’une analyse neutre et complète, prenant en compte la situation personnelle, les objectifs à long terme, et les éventuelles stratégies de transmission ou de protection du foyer.

L’expertise d’un conseiller peut aussi faciliter la négociation des conditions bancaires : taux d’intérêt, modulation des échéances, assurance emprunteur, garanties exigées… Autant d’éléments qui influencent directement le coût réel du crédit et sa souplesse de gestion.

Conclusion

Espérer un retour rapide à des taux autour de 2 % pourrait s’avérer irréaliste. Dans un contexte de stabilisation autour de 3 %, les conditions restent favorables pour financer un projet immobilier bien préparé. L’essentiel est d’agir de façon structurée, en tenant compte de ses objectifs patrimoniaux et des opportunités actuelles du marché. Le bon moment pour emprunter n’est pas toujours celui du taux le plus bas, mais celui où les paramètres personnels et économiques s’alignent intelligemment.

Pour vous accompagner et bénéficier des meilleurs conseils adaptés à votre situation, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine, afin qu’il puisse au mieux vous guider et vous éclairer sur la situation.