Donations pour l’achat d’un logement neuf : Ce que prévoit la loi de finances 2025

La loi de finances 2025 introduit un dispositif temporaire permettant aux familles de soutenir l’accession à la propriété grâce à des donations exonérées d’impôt. Cette mesure incitative vise à faciliter l’achat de logements neufs tout en optimisant la transmission patrimoniale.

1. Un dispositif fiscal avantageux pour l’immobilier neuf

Cette exonération exceptionnelle permet à chaque donateur de transmettre jusqu’à 100 000 euros sans imposition, dans une limite totale de 300 000 euros par bénéficiaire. Elle concerne les donations effectuées entre :

• Parents et enfants
• Grands-parents et petits-enfants
• Oncles et tantes vers leurs neveux et nièces, à condition que le donateur n’ait pas de descendant direct

L’objectif est de favoriser l’acquisition de logements neufs et de financer des travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions.

2. Plafonds et cumul des exonérations

Le dispositif peut être combiné avec les abattements existants en matière de transmission patrimoniale. Un couple de parents peut ainsi transmettre à leur enfant jusqu’à 400 000 euros, en cumulant :

• 100 000 euros chacun sous cette nouvelle exonération
• 100 000 euros chacun via l’abattement classique sur les donations

Exemple : Acquisition d’une maison neuve

Clara, 29 ans, projette d’acheter une maison neuve pour 450 000 euros. Sa famille l’aide à financer son achat en respectant le plafond de l’exonération :

• Ses parents lui font une donation de 200 000 euros (100 000 euros chacun)
• Ses grands-parents lui offrent 100 000 euros

Ainsi, Clara bénéficie d’une aide totale de 300 000 euros exonérés, ce qui lui permet de réduire son besoin d’emprunt à 150 000 euros et d’obtenir des conditions de financement plus favorables.

3. Conditions à respecter pour bénéficier de l’exonération

Type de bien concerné

• Seuls les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) sont éligibles.
• Les biens anciens ne peuvent bénéficier de cette mesure que s’ils font l’objet de travaux de rénovation énergétique conformes aux critères de la loi de finances 2020.

Obligation d’occupation du bien

• L’acquéreur doit occuper le bien en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans.
• La mise en location, notamment à un membre du foyer fiscal du donataire, est interdite.
• En cas de non-respect, l’exonération est annulée et les droits de mutation deviennent exigibles rétroactivement.

Utilisation des fonds

• Les sommes doivent être utilisées pour l’achat ou les travaux dans un délai de six mois après la donation.
• Elles ne peuvent pas financer des travaux bénéficiant déjà d’un crédit d’impôt.

4. Un dispositif à durée limitée, mais stratégique

Ce dispositif est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Une évaluation sera réalisée avant le 30 septembre 2026 afin d’analyser son impact et d’envisager une éventuelle prolongation ou adaptation.

Il s’agit donc d’une opportunité à saisir pour les familles souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine et aider leurs proches à accéder à la propriété dans des conditions fiscales avantageuses.

5. Avantages et limites de la mesure

Les avantages de cette exonération

• Réduction des droits de mutation sur des montants significatifs.
• Diminution du recours au crédit bancaire, donc réduction des charges d’emprunt.
• Transmission patrimoniale optimisée, permettant aux familles d’aider leurs proches sans fiscalité excessive.

Les limites à anticiper

• Obligation d’occuper le bien pendant cinq ans, sous peine d’annulation de l’exonération.
• Exclusion des biens anciens, sauf en cas de rénovation énergétique complète.
• Plafond de 300 000 euros par bénéficiaire, parfois insuffisant dans certaines zones où l’immobilier est très coûteux.

6. Se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine

Pour optimiser l’utilisation de ce dispositif et organiser au mieux la transmission de votre patrimoine, l’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine est recommandé.

Si vous souhaitez bénéficier de l’expertise d’un professionnel se tenant à jour des nouveautés fiscales et patrimoniales, contactez un gestionnaire de patrimoine indépendant.