Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : comprendre et optimiser

I. Présentation de l’IFI : historique, logique et fonctionnement

Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF. Un changement majeur, mais souvent mal compris par les particuliers et les chefs d’entreprise. L’IFI marque une volonté politique : recentrer l’imposition du patrimoine sur les seuls actifs immobiliers, jugés moins productifs que les placements financiers. Fini donc l’imposition des portefeuilles d’actions ou des assurances-vie… sauf lorsqu’ils contiennent de l’immobilier indirect.

De l’ISF à l’IFI : une rupture stratégique

L’ISF, instauré dans les années 1980, taxait l’ensemble du patrimoine, quel que soit le type d’actif. Face à l’exil fiscal et à la volonté de relancer l’investissement dans les entreprises, la réforme de 2018 a modifié la donne :

• L’IFI se concentre exclusivement sur les biens immobiliers, qu’ils soient détenus en direct ou via des sociétés.
• Les actifs financiers, véhicules d’épargne ou biens mobiliers (voitures, bijoux, œuvres d’art) sont désormais exclus de l’assiette taxable.

Cette transformation a été présentée comme un geste pro-investissement, mais pour de nombreux contribuables, elle a simplement déplacé la problématique fiscale sur leur patrimoine immobilier.

Qui est concerné par l’IFI ?

Toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable de l’IFI. Ce seuil s’apprécie à l’échelle du foyer fiscal.

Sont concernés :

• Les résidents fiscaux français : leur patrimoine immobilier est taxable en France, mais aussi à l’étranger.
• Les non-résidents : uniquement sur les biens situés en France.

Le patrimoine pris en compte inclut :

• Biens détenus en propre (résidence principale, secondaire, logements locatifs…).
• Parts de sociétés détenant de l’immobilier (SCPI, SCI, foncières, etc.).
• Parts de SCI, y compris familiales, dès lors que leur actif est majoritairement immobilier.

Le barème de l’IFI

Ce barème s’applique après déduction des dettes admissibles. Par ailleurs, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, ce qui en réduit l’impact fiscal.

Déclaration et obligations

L’IFI est à déclarer chaque année en même temps que les revenus. Il fait l’objet d’un formulaire spécifique à joindre à la déclaration principale. Une évaluation précise du patrimoine immobilier est indispensable, et les valeurs doivent refléter la réalité du marché au 1er janvier.

II. Comment optimiser l’IFI ?

La pression fiscale liée à l’IFI peut être significative, surtout pour les détenteurs de biens anciens, peu rentables, ou mal structurés. Pour autant, il existe plusieurs leviers d’optimisation, à envisager de manière cohérente, sur le long terme.

1. Réduire la base taxable

a) Bien évaluer ses biens

Cela semble évident, mais c’est souvent négligé : l’évaluation du patrimoine est la première source d’optimisation. Trop de contribuables surévaluent leurs biens, par prudence ou ignorance.

Pourtant :

• Une résidence principale sous abattement,
• Un bien locatif en indivision ou peu liquide,
• Des décotes légitimes sur des parts de SCI,

… peuvent diminuer fortement la valeur taxable. Un cabinet de conseil en patrimoine est souvent en mesure de fournir une étude précise, argumentée, et recevable en cas de contrôle.

b) Déduire les dettes éligibles

Certaines dettes peuvent être déduites de l’assiette IFI :

• Emprunts en cours pour l’achat d’un bien immobilier,
• Travaux d’entretien ou de rénovation,
• Frais de notaire ou de garantie (si l’opération est encore en cours de financement),
• Impôts locaux (s’ils ne sont pas encore acquittés à la date de référence).

Attention cependant : toutes les dettes ne sont pas déductibles. Par exemple, les prêts in fine font l’objet de règles particulières qui limitent leur déduction.

c) Démembrer la propriété

Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est un outil efficace. Le principe :

• L’usufruitier est imposé à l’IFI.
• Le nu-propriétaire n’est pas concerné tant qu’il ne détient pas l’usufruit.

C’est un excellent levier dans le cadre d’une donation anticipée à des enfants. Il permet de réduire l’IFI tout en préparant la transmission.

2. Structurer intelligemment la détention

a) Utiliser une SCI

La SCI permet une gestion souple du patrimoine immobilier, mais surtout :

• Elle facilite la répartition du capital entre membres d’une même famille.
• Elle permet d’appliquer des décotes pour illiquidité ou indivision.

Cependant, la SCI n’efface pas l’IFI : les parts sociales restent imposables, au prorata de l’actif immobilier net de la société.

b) Investir via une holding

Pour des profils patrimoniaux plus complexes, la détention via une holding patrimoniale permet :

• D’intégrer l’immobilier dans une logique plus globale,
• De mieux articuler patrimoine professionnel et privé,
• De gérer les flux, la fiscalité et la transmission de manière stratégique.

c) Arbitrer son patrimoine

Il est parfois plus judicieux de :

• Céder un bien immobilier taxé à l’IFI,
• Réinvestir dans des actifs non soumis à cet impôt : actions, obligations, assurance-vie hors unités immobilières, etc.

3. Réduire l’impôt dû

a) Faire un don à un organisme d’intérêt général

Un outil particulièrement efficace :

• Toute donation à certains organismes donne droit à une réduction d’IFI de 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 € par an.

Exemple : un don de 20 000 € permet une réduction de 15 000 € d’IFI.

b) Profiter du plafonnement

Le montant de l’IFI est plafonné à 75 % des revenus nets du foyer fiscal. Si le montant calculé dépasse ce seuil, l’excédent est annulé.

III. Conclusion

L’IFI n’est pas un impôt anecdotique. Il concerne un nombre croissant de foyers, surtout dans un contexte où la valeur de l’immobilier continue de grimper. Cependant, bien appréhendé, l’IFI est aussi un révélateur : il pousse à repenser la détention des biens, à anticiper la transmission, à structurer son patrimoine de manière plus fine.

La stratégie à adopter dépend du profil de chacun : chef d’entreprise, héritier, investisseur locatif, retraité… Tous n’ont pas les mêmes objectifs ni les mêmes contraintes.

C’est pourquoi l’accompagnement par un cabinet en gestion de patrimoine est essentiel : derrière les chiffres, il y a des projets de vie. Une bonne stratégie patrimoniale n’est pas qu’une affaire d’optimisation fiscale, mais aussi d’anticipation, d’équilibre et de clarté.