Les SCPI en 2025 : quelles variations des prix de part ?

En 2025, l’univers des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) a continué de refléter la complexité du marché immobilier : certaines ont revalorisé le prix de leurs parts, d’autres ont procédé à des ajustements à la baisse, parfois importants.

Cette dynamique des prix de part est un indicateur précieux pour les gestionnaires de patrimoine et les investisseurs, car elle traduit la santé du patrimoine immobilier sous-jacente et la stratégie des sociétés de gestion.

Comprendre la variation du prix de part d’une SCPI

Avant d’aller plus loin, rappelons brièvement ce qu’est le prix de part d’une SCPI. Il s’agit du prix auquel un investisseur peut souscrire une part de SCPI à un moment donné. Ce prix évolue :

• En fonction des expertises immobilières (valeur réelle des biens détenus) ;
• Selon la valeur de reconstitution, qui représente ce que coûterait la reconstitution du fonds à l’identique ;
• Et des décisions stratégiques des sociétés de gestion.

Une variation à la hausse peut traduire une bonne santé du portefeuille immobilier ou un réalignement vers la valeur de reconstitution, tandis qu’une baisse peut signaler des ajustements après un marché plus difficile ou des valeurs d’actifs qui se sont dépréciées.

SCPI qui ont augmenté le prix de leurs parts en 2025

Iroko Zen : une hausse symbolique mais significative

La SCPI Iroko Zen, gérée par Iroko, est un des exemples les plus parlants de hausse du prix de part en 2025. Le 1^er août 2025, elle a annoncé une revalorisation de son prix de part, qui est passé de 202 € à 204 €, soit une augmentation d’environ +0,99 %.

Cette hausse intervient alors même que la valeur de reconstitution a légèrement baissé, ce qui montre que la société de gestion estime la qualité et la résilience de son patrimoine comme un levier pour maintenir ou ajuster à la hausse le prix de part.

Iroko Zen est souvent citée pour sa stratégie diversifiée et son portefeuille international, ce qui lui permet d’absorber certaines tensions sur les marchés immobiliers nationaux tout en continuant de croître.

Autres SCPI qui ont relevé leur prix

Selon les données de fin 2025, plusieurs SCPI ont opéré des revalorisations de prix de souscription au cours de l’année. Parmi les hausses notées, on trouve des véhicules comme :

• Cœur d’Europe
• Alta Convictions
• Transitions Europe
• Cristal Life
• Kyaneos Pierre
• Upêka

Ces revalorisations sont généralement modestes (souvent autour de +1 %) mais, cumulées, elles représentent une dynamique positive sur une bonne partie du marché SCPI.

Le cas particulier de Remake Live : stabilité et performance

La SCPI Remake Live, gérée par Remake AM, est une SCPI plutôt récente qui n’a pas affiché de baisse de prix de part importante en 2025 : elle est maintenue autour de 204 € par part sur l’année.

Chez Remake Live, le prix de part est resté stable par rapport à l’année précédente, ce qui est intéressant dans un contexte de marché volatil. Cette stabilité peut être interprétée comme un signe de cohérence entre la valeur de reconstitution et le prix de part, et une gestion qui vise à lisser les variations plutôt que de chercher des hausses trop agressives.

Cette stratégie de gestion prudente et transparente se combine avec un taux de distribution attractif (environ 7,5 % en 2024) et des acquisitions ciblées, souvent à l’international, ce qui contribue à maintenir une valorisation des parts soutenue malgré les pressions du marché.

SCPI qui ont baissé le prix de part en 2025

Alors que certaines SCPI ont ajusté leurs prix à la hausse, d’autres ont été contraintes à des baisses, souvent liées à des expertises immobilières réalisées au début de l’année.

Selon les indicateurs du marché, on observe que :

• Plusieurs SCPI à dominante bureaux ou immobiliers plus classiques ont revu leurs prix de part à la baisse, en raison de valeurs d’actifs qui se sont érodées sous la pression des taux d’intérêt et de l’offre locative.
• Dans certains cas, ces baisses ont été significatives, reflétant une nécessité d’ajuster le prix de part vers la valeur de reconstitution afin d’éviter une surcote artificielle.

Malheureusement, les données précises (liste et pourcentages exacts) pour toutes les SCPI ayant baissé leur prix ne sont pas systématiquement publiées pour 2025, mais les analystes constatent une tendance persistante dans certaines catégories, surtout celles exposées aux secteurs les plus touchés par les incertitudes économiques.

Ce que signifient ces variations pour l’investisseur

Pour les hausses de prix

• Une hausse de prix de part, comme pour Iroko Zen, peut indiquer une valeur de patrimoine en hausse ou mieux alignée sur le marché réel, mais ce n’est pas une promesse de rendement futur garantie.
• Une augmentation peut également être liée à un réajustement après une période de décote, ce qui peut être considéré comme une forme de normalisation du prix de part.

Pour les baisses de prix

• Les baisses de prix de part servent souvent à corriger l’écart entre la valeur réelle du portefeuille et le prix demandé, notamment après des expertises qui montrent une dépréciation.
• Elles peuvent être perçues négativement à court terme, mais elles réduisent parfois les risques de sous-évaluation persistante et peuvent attirer des souscriptions à des niveaux plus attractifs.

Conclusion : un marché SCPI 2025 contrasté

L’année 2025 s’est caractérisée par un cocktail de revalorisations modestes et d’ajustements baissiers sur les prix de part des SCPI. Certaines, comme Iroko Zen, ont réussi à augmenter leur prix en s’appuyant sur un patrimoine robuste. D’autres, plus exposées aux segments fragilisés du marché, ont vu leur prix de part décliner.

Des SCPI plus récentes ou bien gérées, comme Remake Live, ont, pour leur part, choisi de maintenir le prix de part aligné sur leur valeur de reconstitution, ce qui traduit une certaine stabilité dans un contexte économique encore incertain.

Pour les investisseurs, ces évolutions confirment qu’il ne suffit pas de regarder uniquement une hausse ou une baisse de prix de part : la qualité de la gestion, la diversification des actifs, la liquidité du marché et l’horizon d’investissement restent des éléments essentiels pour bâtir une stratégie d’investissement en SCPI adaptée à ses objectifs patrimoniaux.

Afin de bénéficier des meilleurs conseils pour diversifier son patrimoine et solidifier ses stratégies d’investissements, vous pouvez contacter un gestionnaire de patrimoine qualifié, qui saura au mieux vous accompagner.