Les SCPI ont de plus en plus de succés, taux de rendement en augmentation, résilience aux crises, collecte record etc. En tant que conseiller en gestion de patrimoine, nous expliquons les bases  à connaitre avant d’investir dans cette classe d’actifs.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, le fonctionnement est simple, l’investisseur investi une somme (dès 5000€) et une société de gestion s’occupe de récolter son argent pour l’investir dans l’immobilier. La société de gestion reverse ensuite les loyers à l’investisseur.

C’est un placement permettant d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié qui peut être composé de bureaux, de commerces, de résidentiels, d’entrepôt logistique etc.
Certaines SCPI ont une thématique comme la santé et l’éducation, le tourisme, les loisirs, l’hôtellerie, l’activité / logistique.ect.

La SCPI, qui est un placement immobilier locatif, elle peut répondre à plusieurs objectifs :

– Constituer un patrimoine diversifié géographiquement (Exemple : en France, exclusivement à Paris, en Europe ou hors de la zone euro), diversifié au niveau du type d’actifs et du type d’activité des locataires.
– Percevoir un revenu complémentaire, les SCPI distribuent un loyer régulièrement, il est donc intéressant d’investir si on a un capital et qu’on veut percevoir un revenu complémentaire
– Placer sa trésorerie à long terme : acheter des SCPI est tout à fait possible avec une entreprise, c’est un excellent moyen pour placer sa trésorerie

Les avantages de la SCPI

L’investissement dans les SCPI présente de nombreux avantages : un rendement attrayant, des risques mutualisés, un placement qui s’adapte à vos projets d’investissements et accessible en direct ou via un contrat d’assurances-vie ou de PER.

C’est aussi une excellente stratégie pour obtenir des revenus supplémentaires lors de sa retraite par exemple, ou construire un un capital, mobilisable à moyen terme pour financer ses projets.

Un rendement élevé

Avec un placement composé à 100% d’immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières, santé…), le rendement des SCPI a une moyenne de 4.5% depuis plus 10 ans (source : l’ASPIM).

Si les rendements passés ne garantissent pas les performances futures, la SCPI a prouvée régulièrement sa capacité de résilience. On peut par exemple citer le Covid ou les SCPI ont continuées à distribuer ou bien l’année 2022 où les SCPI sont un des rares actifs rentable.

Un risque mutualisé

Les SCPI permettent un mutualisation du risque :

– Diversification des locataires : l’investissement est ventilé sur plusieurs immeubles
– Géographiquement : l’investissement est réparti sur les principales métropoles françaises, voir européennes.
– Sectoriellement : les SCPI investissent dans la santé, les bureaux, le résident la logistique etc.

Aucune contrainte de gestion

Les souscripteurs n’ont aucune démarche à effectuer une fois qu’ils ont acheté des parts. Les contraintes liées à la gestion de biens immobiliers sont prises en charge par la Société de Gestion qui s’occupe de :
– L’acquisition des actifs immobiliers
– La gestion locative (la mise en location, la collecte des loyers)
– L’entretien des locaux
– Des travaux
– Des formalités administratives et fiscales

Un placement qui s’adapte à vos objectifs

La souscription à des parts de SCPI permet de réaliser des objectifs variés selon la formule choisie. Vous pouvez obtenir des revenus complémentaires immédiats ou de façon différée, consolider votre patrimoine, il existe même des SCPI qui permettent de défiscaliser.

Les risques des SCPI

Choisir la somme à investir

Le montant qu’il est pertinent d’investir dans la SCPI dépend de plusieurs facteurs : votre patrimoine professionnel et personnel, votre horizon d’investissement, vos objectifs, votre appétence aux risques.

Durée de placement recommandée

La SCPI est un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts recommandée dépend de chaque SCPI, elle se situe généralement entre 8 et 10 ans. Cependant, une part de SCPI est détenue 22 ans en moyenne, ce qui prouve la volonté de garder ses parts à long terme pour les investisseurs.

Risque de perte en capital

Comme tout investissement, les SCPI comportent un risque de perte en capital. Si la part se dévalue et que l’on souhaite vendre, alors il y aura une perte en capitale.

Risque de change

Certaines SCPI ont des biens en Angleterre ou au Canada. Ce choix de gestion peut avoir un impact négatif (ou positif) sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus en fonction du taux de change.

Risque de Liquidité

La liquidité des SCPI n’est pas garantie, la société de gestion ne garantit pas elle-même la revente des parts, ni le retrait des parts, la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.

C’est pour cela qu’il est intéressant de vérifier la capitalisation de la SCPI avant d’investir.

Risque de crédit

En cas d’investissement à crédit, il faut prendre en compte le délai de jouissance des parts de SCPI. Sinon il faudra couvrir l’ensemble des mensualités sans la contrepartie des loyers.
Nous attirons également votre attention sur le fait que les rendements des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, le souscripteur devra fournir la différence mensuellement. Il faut donc préalablement s’assurer de sa capacité d’épargne.

Crise immobilière

Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations du prix de la part. Cependant, les SCPI ont une marge de 10% pour éviter d’imputer le prix du parc immobilier sur le prix de la part.

Comment investir en SCPI ?

Vous pouvez investir dans des SCPI en y souscrivant selon 4 possibilités :
– En cash, vous obtiendrez ainsi un revenu immédiat
– à crédit, pour constituer un patrimoine avec l’effet de levier
– en nue-propriété, afin de percevoir un revenu différé ou éviter d’être assujetti à l’ifi
– sur une assurance-vie ou un PER à travers les unités de compte, pour optimiser sa fiscalité et sa succession

Nos gestionnaires de patrimoine à Toulouse seront ravi de vous accompagner pour définir vos objectifs et définir avec vous la meilleure solution patrimoniale, n’hésitez pas à nous contacter !

garonne patrimoine dirigeant fondateur Nicolas Combes

Nicolas Combes

Fondateur de Garonne Patrimoine

Nicolas a décidé de fonder une entreprise de gestion de patrimoine pour accompagner les particuliers dans la gestion et l’optimisation de leurs investissements.
L’expertise de Nicolas se base sur deux masters dont celui de l’Aurep, Master de référence en Gestion de Patrimoine. Fort d’une importante expérience internationale grâce à de nombreuses expatriations dans des cabinets prestigieux comme PricewaterhouseCoopers, Nicolas sait s’adapter à tous les profils.
Nicolas et son équipe seront ravis de vous accueillir dans leur bureau à Toulouse avec une magnifique vue sur les Pyrénées.

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