La période des impôts est arrivé, certains vont devoir faire leur déclaration pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans cet article, nous vous présenterons les bases de l’IFI à connaitre pour faire sa déclaration.

  1. Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

L’IFI est un impôt annuel qui s’applique aux particuliers et aux ménages dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un certain seuil.

Cet impôt a été introduit en 2018 pour remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), avec un recentrage sur les biens immobiliers. L’IFI concerne non seulement les résidences principales et secondaires, mais aussi les terrains, les immeubles de rapport, et les parts de sociétés immobilières détenues par les contribuables.

  1. Seuil et barème de l’IFI en 2023

En 2023, le seuil d’imposition pour l’IFI reste inchangé par rapport aux années précédentes. Les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros sont soumis à cet impôt. Le barème progressif de l’IFI est également inchangé et s’échelonne comme suit :

  • Jusqu’à 800 000 € : 0%
  • De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5%
  • De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7%
  • De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1%
  • De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25%
  • Au-delà de 10 000 000 € : 1,5%
  1. Calcul de l’IFI et déductions possibles

Pour déterminer la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier, il est nécessaire de soustraire les dettes liées à vos biens immobiliers du montant total de vos actifs immobiliers. Les dettes déductibles comprennent les emprunts immobiliers, les taxes foncières non payées, et les prêts travaux de rénovation ou de construction.

Il est également possible de bénéficier de plusieurs abattements

  • 30% sur la valeur de votre résidence principale

  • Le taux forfaitaire de 15% en cas de détention d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Cette déduction s’applique sur la valeur du bien immobilier détenu par la SCI, permettant aux associés de bénéficier d’un allègement de l’IFI. Il ce justifie par l’illiquidité des parts d’une SCI

  • L’abattement sur les bois et forêts, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction de 75% sur la valeur de ces biens lors du calcul de l’IFI. Cet abattement a pour objectif d’encourager la préservation et la gestion durable des forêts françaises.

 

  1. Exemple chiffré d’un couple soumis à l’IFI

Prenons l’exemple d’un couple marié possédant les biens suivants :

  • Résidence principale d’une valeur de 1 000 000 €
  • 2 appartements locatifs, chacun d’une valeur de 150 000 € (soit un total de 300 000 €)
  • 300 000 € investis en parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) à travers une SCI à l’IS
  • Un domaine forestier d’une valeur de 1 500 000 €

Calculons la base taxable pour l’IFI en tenant compte des abattements et déductions applicables :

  1. Résidence principale : 1 000 000 € – 30% (abattement) = 700 000 €
  2. Appartements locatifs : 300 000 € (pas d’abattement)
  3. SCPI : 300 000 € – 15% (taux forfaitaire SCI) = 255 000 €
  4. Domaine forestier : 1 500 000 € – 75% (abattement) = 375 000 €

La valeur nette taxable du patrimoine immobilier de ce couple s’élève donc à 1 630 000 € (700 000 € + 300 000 € + 255 000 € + 375 000 €).

Appliquons le barème progressif de l’IFI sur cette base taxable :

  • 800 000 € à 0% = 0 €
  • 500 000 € à 0,5% (de 800 001 € à 1 300 000 €) = 2 500 €
  • 330 000 € à 0,7% (de 1 300 001 € à 1 630 000 €) = 2 310 €

L’impôt sur la fortune immobilière dû par ce couple en 2023 s’élève à 4 810 € (2 500 € + 2 310 €).

  1. Optimiser son IFI

Pour diminuer son IFI, il existe plusieurs solutions :

  • Réévaluation des biens immobiliers : faire réévaluer régulièrement vos biens pour éviter une imposition sur une valeur surestimée (plusieurs villes ont vu les prix diminués en 2022)
  • Restructuration de la dette : optimiser vos dettes immobilières pour maximiser les déductions lors du calcul de l’IFI
  • Donations : transmettre une partie de votre patrimoine immobilier à vos enfants pour diminuer la valeur soumise à l’IFI
  • Investir dans des sociétés non cotées : bénéficier d’une réduction d’IFI en investissant dans des PME ou entreprises innovantes (plafonné à 10 000€/an)
  • Investir dans des biens exonérés d’IFI : privilégier les biens professionnels, biens ruraux donnés à bail à long terme, ou forêts pour réduire l’assiette taxable
  • Utiliser les dispositifs fiscaux existants : investir dans des FIP, FCPI ou autres dispositifs pour bénéficier de réductions d’IFI

Conclusion :

L’impôt sur la fortune immobilière est un élément crucial à prendre en compte dans la gestion de votre patrimoine. En comprenant les règles, les déductions et les abattements applicables, vous pouvez optimiser votre situation fiscale et minimiser votre imposition. N’hésitez pas à consulter un professionnel de la gestion de patrimoine pour vous accompagner et vous conseiller dans cette démarche.

 

garonne patrimoine dirigeant fondateur Nicolas Combes

Nicolas Combes

Fondateur de Garonne Patrimoine

Nicolas a décidé de fonder une entreprise de gestion de patrimoine pour accompagner les particuliers dans la gestion et l’optimisation de leurs investissements.
L’expertise de Nicolas se base sur deux masters dont celui de l’Aurep, Master de référence en Gestion de Patrimoine. Fort d’une importante expérience internationale grâce à de nombreuses expatriations dans des cabinets prestigieux comme PricewaterhouseCoopers, Nicolas sait s’adapter à tous les profils.
Nicolas et son équipe seront ravis de vous accueillir dans leur bureau à Toulouse avec une magnifique vue sur les Pyrénées.

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