La Diversification du Portefeuille : Un Enjeu Crucial pour les SCPI

Il est crucial pour les SCPI de diversifier leur portefeuille immobilier afin de réduire les risques et maximiser les rendements. En n’investissant pas uniquement dans des bureaux, les SCPI peuvent atténuer les impacts négatifs d’une crise touchant un secteur spécifique.

Par exemple, les SCPI diversifiées, qui investissent dans une variété de secteurs tels que le résidentiel, la logistique, la santé, et l’éducation, ont montré une meilleure résilience face aux fluctuations du marché immobilier. Cette stratégie de diversification permet de lisser les performances globales et de protéger les investisseurs contre les baisses de valorisation significatives dans un secteur donné. La crise de 2023, qui a particulièrement touché les SCPI à prépondérance bureaux avec une baisse moyenne de 13,2% de leur valeur de réalisation par part, souligne l’importance de cette diversification. En diversifiant leur portefeuille, les SCPI peuvent non seulement améliorer leur rendement global, mais aussi offrir une plus grande sécurité à leurs investisseurs en répartissant les risques sur plusieurs types d’actifs immobiliers.

Performances des SCPI en 2023 : Analyse et Chiffres Clés

Si le niveau de distribution des SCPI est resté stable l’an dernier, le fort recul de la valeur de réalisation moyenne de leurs parts (-10,3%) les conduit à afficher un rendement global négatif en 2023. Une contre-performance portée essentiellement par les SCPI de bureaux.

En France, ce rendement en capital a baissé de 11% en 2023. La valeur moyenne des patrimoines des SCPI, mesurée à l’aune de leur valeur de réalisation par part, a reculé quasi à l’identique. De -10,3%, selon les données ASPIM-IEIF.

Le Rendement Global des SCPI en 2023

Cette contre-performance patrimoniale impacte donc très fortement la performance globale des SCPI. Cette dernière, mesurée depuis le 1er janvier 2022 par le Rendement Global Immobilier, s’établit ainsi à -5,78% pour 2023. Elle résulte, rappelons-le, de l’addition du Taux de Distribution moyen du marché (4,52%) et de la variation des valeurs de réalisation moyennes des parts. Ce rendement global immobilier, très en retrait par rapport à 2022 (+2,10%), positionne néanmoins encore les SCPI à la première place, en termes de performance globale, des fonds immobiliers non cotés. Devant, donc, les unités de compte immobilières (-6,8% en 2023) et les OPCI grand public (-7,6%).

La Chute des Valorisation Essentiellement Portée par les SCPI de Bureaux

Le recul de la valeur des actifs immobiliers l’an dernier n’a pas été, on le sait, uniforme selon les secteurs. Fort logiquement, les SCPI les plus exposées aux secteurs ayant payé le plus lourd tribut à la crise affichent donc les plus forts reculs de leurs valeurs de réalisation. C’est le cas des SCPI à prépondérance bureaux. Selon les données ASPIM-IEIF, leurs valeurs de réalisation par part, en moyenne pondérée, auraient baissé de -13,2%. Or les SCPI bureaux représentent 57% de la capitalisation totale des SCPI. C’est donc essentiellement la chute de leurs valorisations qui explique le recul global de la valeur des patrimoines des SCPI l’an dernier. Tout comme d’ailleurs le mouvement de révision à la baisse des prix de parts. Qui a surtout touché des SCPI à prépondérance bureaux. Les autres catégories de SCPI se positionnent en revanche au-dessus de la baisse moyenne de 10,3%.

Les Performances des Différentes Catégories de SCPI

Les valeurs de réalisation des SCPI à prépondérance commerce chutent de -7,6%. Celles des autres catégories baissent dans des proportions moindres, inférieures à -5%. Le recul des SCPI à prépondérance santé et éducation s’établit à -4,6%. A -4% pour les SCPI diversifiée. A -3% pour la catégorie hôtellerie. Et à respectivement -2,9% et -2,5% pour les SCPI des secteurs résidentiel et logistique. Le rendement global immobilier est donc en réalité très hétérogène selon les catégories de SCPI. Les spécialistes des bureaux et des commerces sont effectivement en territoire négatif. Avec des RGI de respectivement -9,1% et -2,9%. Mais les autres catégories restent en positif. Le Rendement Global Immobilier des SCPI logistique, catégorie la plus performante, ressort ainsi à 3,1%. Suivies par les catégories Hôtels, Tourisme, Loisir (+2,1%), Résidentiel (1,6%) et Diversifiée (1,5%). La catégorie Santé et Education affiche quant à elle une performance globale nulle en 2023.

Focus sur les SCPI de Garonne Patrimoine

Chez Garonne Patrimoine, nous avons sélectionné deux SCPI particulièrement performantes qui ont réussi à tirer leur épingle du jeu en 2023. Avec un rendement cumulé de 14,91% en 2023, ces SCPI ont démontré la pertinence d’une gestion rigoureuse et diversifiée. Cette performance exceptionnelle reflète notre engagement à offrir à nos clients des solutions d’investissement robustes et résilientes, capables de s’adapter aux fluctuations du marché immobilier.

Perspectives pour 2024

La baisse des valorisations des portefeuilles des SCPI reste malheureusement encore d’actualité en 2024. Depuis le début de l’année, plusieurs gestionnaires ont déjà acté des dépréciations de prix de parts. Le dernier en date étant AEW Patrimoine, sur ses SCPI à dominante bureaux Immo Evolutif, Fructirégions Europe. Et, de nouveau, Laffitte Pierre.

Nul doute que d’autres devraient intervenir, notamment dans le sillage des évaluations de patrimoine à mi-année que les SCPI seront conduites à réaliser à la demande de l’AMF. Il faut espérer qu’avec la stabilisation des marchés immobiliers, qui semble se confirmer, les révisions seront moins drastiques que l’an dernier.

En Conclusion

La diversification des investissements immobiliers et une gestion proactive sont plus que jamais essentielles pour naviguer dans les eaux tumultueuses du marché immobilier. Chez Garonne Patrimoine, nous nous efforçons de sélectionner des SCPI qui non seulement résistent aux crises, mais prospèrent grâce à une gestion diversifiée et stratégique.

Si l’investissement en SCPI vous intéresse, contacter un gestionnaire de patrimoine.