Quels sont les différents cycles du marché immobilier ?

Les cycles immobiliers peuvent être divisés en 4 grandes étapes :

1.    Expansion : Période de croissance économique, d’augmentation des salaires et de baisse des taux d’intérêt, ce qui entraîne une forte demande pour l’achat et la location d’immobilier.

2.    Sommet : Le marché atteint son apogée et la demande commence à ralentir, ce qui peut entraîner une hausse des prix.

3.    Déclin : Période de ralentissement économique, d’augmentation des taux d’intérêt et de baisse des salaires, ce qui entraîne une baisse de la demande pour l’immobilier.

4.    Récession : Le marché atteint son point le plus bas avec une offre excédentaire et une demande faible, ce qui peut entraîner une baisse importante des prix.

Il est important de noter que les cycles immobiliers peuvent varier en durée et en intensité selon les régions et les pays. L’évolution du marché immobilier à Toulouse ne sera pas le même qu’à Lisbonne par exemple.

I.    L’expansion du marché immobilier

L’expansion est la première étape, elle se caractérise par une croissance économique soutenue et une demande élevée pour les propriétés immobilières.

Les prix de l’immobilier augmentent en conséquence, les investisseurs sont optimistes et la construction de nouveaux projets immobiliers est en plein essor. Les emprunts immobiliers sont également abordables et facilement disponibles, ce qui stimule la demande de logements.

Cette expansion est souvent liée à une augmentation des salaires, une baisse du chômage, une augmentation des investissements en capital et une croissance du PIB.

Cette croissance économique stimule la demande pour les propriétés immobilières, car les consommateurs sont plus confiants et peuvent investir dans des logements plus chers. Les investisseurs immobiliers peuvent également être plus optimistes et investir dans des projets immobiliers en développement ou en construction.

En conséquence, les prix de l’immobilier augmentent, ce qui peut être bénéfique pour les propriétaires actuels et les investisseurs immobiliers. Les constructeurs peuvent également être encouragés à construire de nouveaux projets pour répondre à la demande en hausse.

Enfin, les emprunts immobiliers peuvent être plus abordables et facilement disponibles pendant la phase d’expansion, ce qui stimule la demande pour les propriétés immobilières et peut aider à stimuler l’économie globale.

Les conseillers en investissement préconisent davantage d’utiliser l’effet de levier car les taux d’emprunts bas permettent de rentabiliser l’argent emprunté bien plus facilement qu’avec des taux à 4/5%

En résumé, l’expansion est une période de croissance économique et de demande élevée pour les propriétés immobilières, avec une augmentation des prix, une augmentation de la construction de nouveaux projets et une accessibilité accrue aux emprunts immobiliers.

II.     Le sommet du marché immobilier

Au sommet, les prix de l’immobilier ont atteint leur point culminant et commencent à se stabiliser. Le sommet est l’étape du cycle immobilier où la demande pour les propriétés immobilières atteint son apogée et où les prix de l’immobilier atteignent leur niveau le plus élevé.

Cette période est souvent associée à un équilibre parfait entre l’offre et la demande pour les propriétés immobilières. Elle arrive juste avant la période de déclin.

Cependant, les consommateurs peuvent devenir plus réticents à investir dans des propriétés immobilières coûteuses. Les investisseurs immobiliers peuvent également s’inquiéter de l’état futur du marché immobilier et commencer à se détourner de leurs investissements.

En conséquence, l’offre de propriétés immobilières peut dépasser la demande, ce qui peut entraîner une baisse des prix. Les constructeurs peuvent également réduire la construction de nouveaux projets en raison de la baisse de la demande et de la concurrence accrue.

Le sommet peut également être le moment où les taux d’intérêt augmentent, ce qui peut rendre les emprunts immobiliers plus coûteux et réduire la demande pour les propriétés immobilières.

En résumé, le sommet est l’étape du cycle immobilier où la demande pour les propriétés immobilières atteint son apogée, mais où une baisse peut être imminente en raison de la baisse de la demande, de la concurrence accrue et de la hausse des coûts d’emprunt.

III.     Le déclin du marché immobilier

Le déclin se caractérise par une baisse de la demande pour les propriétés immobilières, une baisse des prix et une réduction de la construction de nouveaux projets. Les investisseurs sont de plus en plus pessimistes et peuvent commencer à vendre leurs propriétés pour alléger leur patrimoine immobilier et se concentrer sur le patrimoine financier, ce qui peut accentuer la baisse des prix. Les emprunts immobiliers peuvent également devenir plus coûteux et difficiles à obtenir, ce qui peut réduire la demande.

Les conseillers en gestions de patrimoine sont plus prudents sur les emprunts car l’argent coûte plus cher et est donc plus difficile à amortir (même si l’effet de levier reste intéressant).

Cela peut également se manifester par une récession économique, une augmentation du taux de chômage, une baisse des investissements en capital et une contraction du PIB.

La baisse de la demande pour les propriétés immobilières peut entraîner une augmentation de l’offre de propriétés disponibles sur le marché, ce qui peut entraîner une baisse des prix. Les constructeurs/promoteurs peuvent également réduire ou stopper la construction de nouveaux projets en raison de la baisse de la demande.

En même temps, les emprunts immobiliers peuvent devenir plus coûteux en raison de taux d’intérêt plus élevés, ce qui peut réduire encore plus la demande pour les propriétés immobilières. Les acheteurs qui souhaitent emprunter voient leur budget se réduire en raison de l’augmentation du coût du crédit.

Les investisseurs immobiliers peuvent également être plus réticents à investir dans le marché immobilier en raison de l’incertitude économique et de la baisse des prix.

Le déclin entraîne une baisse de la confiance des consommateurs, ce qui peut réduire la demande pour les produits de consommation et les services, ce qui peut affecter l’économie globale.

En résumé, le déclin est une étape du cycle immobilier où la demande pour les propriétés immobilières est en légère baisse, la baisse des prix, la réduction de la construction de nouveaux projets, la hausse des coûts d’emprunt et une incertitude économique accrue peuvent caractériser cette période.

IV.     La récession du marché immobilier

Le marché atteint son point le plus bas avec une offre excédentaire et une demande faible, ce qui peut entraîner une baisse importante des prix.

Au cours d’une récession, la confiance des consommateurs diminue, ce qui peut entraîner une baisse de la demande de logements. En même temps, de nombreux propriétaires peuvent être obligés de vendre leurs propriétés en raison de difficultés financières, ce qui peut entraîner une augmentation de l’offre. Cette surabondance d’offre et cette faible demande peuvent entraîner une baisse des prix immobiliers.

En outre, les banques peuvent être plus prudentes en matière de prêts immobiliers, ce qui peut rendre plus difficile pour les acheteurs potentiels de se procurer un financement. Les promoteurs peuvent également être moins enclins à construire de nouveaux bâtiments immobiliers en raison de la baisse de la demande.

Par ailleurs, une récession peut entraîner une hausse du nombre de saisies, car les emprunteurs peuvent rencontrer des difficultés à rembourser leurs prêts. Cela peut entraîner une baisse de la qualité de l’offre de logements, ce qui peut à son tour entraîner une baisse des prix.

En conclusion, la phase de récession peut avoir un impact important sur le marché immobilier, entraînant une baisse de la demande, une augmentation de l’offre, une baisse des prix et un ralentissement de la construction. Les conséquences peuvent être plus graves pour les emprunteurs et les propriétaires, mais aussi pour l’économie en général.

L’accompagnement par un gestionnaire de Patrimoine permet de prendre les bonnes décisions, notamment pour l’immobilier indirect comme les SCPI et les SCI car ce sont des biens plus liquides que l’immobilier direct. Des arbitrages sont possible afin de favoriser certains supports, notamment en assurance-vie ou la liquidité est garantie par l’assureur.

V.     Le marché aujourd’hui

Depuis 20 ans, les taux n’ont fait que baisser et l’immobilier que monter. Nous étions dans une phase d’expansion. Cependant, en 2021, le taux d’emprunt moyen était de 1.2%. En ce début d’année 2023, les barèmes bancaires sont au-dessus de 3% pour la majorité. Une forte baisse de pouvoir d’achat pour les acheteurs. C’est pour ça qu’il est important de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour savoir la pertinence de son crédit et obtenir le meilleur taux possible.

Au niveau de l’offre immobilière, elle est restée stable pour les logements anciens, elle a cependant diminué de 10% au troisième trimestre 2022 par rapport à 2021. Les permis de construire ont diminué eux de 35% au dernier trimestre.

Les prix ont ainsi diminué à Paris et bordeaux mais ont continués à monter dans la majorité de la France comme à Toulouse par exemple. On peut donc imaginer que nous avons atteint le sommet et que nous allons commencer la phase de déclin, même si la demande reste forte.

Pour conclure, le marché immobilier se décompose en 4 phases : l’expansion, le sommet, le déclin et la récession. Depuis 20 ans nous sommes en expansion, et la conjoncture économique et des taux évoluent. Les prochaines étapes sont donc le sommet (qui peut être très rapide), puis le déclin. Cela n’est bien sûr que théorique et il est impossible de prédire parfaitement l’évolution des marchés immobiliers mais ce qui est sûr c’est que la conjoncture n’est actuellement pas favorable. En tant que gestionnaire de patrimoine à Toulouse., nous sommes en veille permanente sur le marché immobilier afin d’accompagner au mieux nos clients dans la structuration du patrimoine immobilier comme financier.