Quels sont les intérêts d’investir dans des SCPI européennes ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont bien connues en France pour permettre aux investisseurs d’accéder à des actifs immobiliers sans avoir à gérer directement les biens. Elles permettent de faire bénéficier l’associé du faible ticket et de l’attractivité des marchés immobiliers européens.

En effet, une SCPI est un véhicule d’investissement principalement tourné dans l’immobilier professionnel en vue de générer des revenus locatifs. Si au départ, les épargnants ne pouvaient investir que dans des SCPI françaises, aujourd’hui, ils peuvent acquérir des parts dans des véhicules investis en dehors des frontières hexagonales : on parle alors de SCPI Européennes.

Ces SCPI Européennes acquièrent des immeubles d’activité dans la zone euro et répondent à un nouveau besoin de diversification géographique des épargnants qui sont de plus en plus intéressés par l’idée d’investir à l’étranger.

Une double diversification

Diversification géographique

Investir dans des SCPI européennes permet d’élargir la diversification géographique de son portefeuille immobilier. En accédant à des biens situés en Allemagne, en Espagne, aux Pays-Bas, ou encore en Italie, les investisseurs se protègent contre les risques liés à la conjoncture économique d’un seul pays. Cette diversification peut aussi contribuer à atténuer les risques économiques, fiscaux, et politiques en tirant parti des dynamiques propres à chaque marché immobilier européen. En cas de retournement sur un marché géographique, la SCPI continuera à générer une performance stable grâce à ses avoirs situés dans d’autres pays de la zone euro.

Face au succès grandissant des SCPI de rendement, les opportunités d’acquérir des immeubles d’activité en France, en région parisienne, et en province, se font plus rares. Or les pays limitrophes de la France, et en particulier l’Allemagne, offrent des opportunités d’investissement dans des immeubles d’activité (entrepôts, bureaux, commerce) très attractifs. De plus, les SCPI européennes sont accessibles via plusieurs méthodes dont le financement à crédit.

Les SCPI Européennes répondent à la même logique que les SCPI de rendement en cherchant à mutualiser les risques et optimiser le rendement. Aussi, en achetant des parts de SCPI Européenne, l’investisseur se positionne en général sur différentes typologies d’actifs (bureaux, commerces, logistiques, etc) et sur plusieurs zones géographiques. Il est rare de voir une SCPI investie à 100 % dans un seul pays.

Diversification d’actifs

Les SCPI européennes offrent souvent un accès à des types d’actifs variés que l’on trouve moins fréquemment en France, comme des centres de logistique de grande envergure, des immeubles de bureaux de qualité supérieure, et des parcs d’activités industriels. Ces types d’actifs, très prisés dans des économies comme l’Allemagne ou les Pays-Bas, contribuent à la performance et à la stabilité des SCPI. Ils permettent également de répondre à une demande en constante augmentation, liée notamment à l’essor du commerce en ligne et à la transformation des besoins en immobilier d’entreprise.

Des rendements attractifs

Les SCPI européennes proposent souvent des rendements plus élevés que les SCPI exclusivement françaises. Cela s’explique par des facteurs économiques favorables dans certains pays européens. Par exemple, l’Allemagne a un marché immobilier dynamique avec des rendements compétitifs, tandis que les pays d’Europe de l’Est offrent des opportunités de croissance en raison de leur forte demande locative. Ainsi, les SCPI qui investissent en Europe bénéficient souvent de taux de rendement plus attractifs pour les investisseurs.

La convergence macro-économique des différents pays de la zone euro permet de distribuer un rendement optimal et de mutualiser les risques grâce à la diversification géographique. Les sociétés de gestion privilégient les pays avec une croissance économique dynamique mais aussi un système politique stable. Elles sont particulièrement exigeantes dans le choix d’investissement et elles appliquent la même exigence à l’international que sur le marché national.

Une fiscalité avantageuse

Un autre avantage majeur des SCPI européennes est l’optimisation fiscale qu’elles offrent. Dans le cadre de la fiscalité française, les revenus perçus sur les biens situés à l’étranger bénéficient souvent d’une fiscalité plus favorable, notamment grâce à l’application des conventions fiscales internationales. Par exemple, les revenus fonciers perçus dans certains pays peuvent être exemptés d’impôt en France et uniquement taxés dans le pays d’origine. Cela peut alléger la pression fiscale sur les investisseurs et améliorer les rendements nets.

Il est important de savoir que la France est le pays ayant la plus grosse pression fiscale au niveau européen. Au regard de cette imposition des SCPI françaises, plusieurs solutions sont à la disposition des épargnants pour réduire le poids des impôts. L’une des plus utilisée consiste à acquérir des parts à crédit pour déduire les intérêts, frais de dossier et primes d’assurance du revenu foncier. On parle alors d’effet de levier. Certains préfèrent opter pour l’achat de SCPI comme unités de compte pour bénéficier de l’enveloppe fiscal de l’assurance vie.

Conclusion

Investir dans des SCPI européennes offre donc plusieurs avantages : une diversification géographique, des rendements potentiellement plus attractifs, des avantages fiscaux intéressants, ainsi qu’un accès à des marchés immobiliers dynamiques. Ces SCPI permettent également de profiter de la croissance de différents marchés européens tout en limitant l’exposition à un seul pays, et les risques qui s’en suivent.

Qu’elle soit européenne ou française, la SCPI est un placement sans garantie de capital. Néanmoins, et contrairement aux actions, les SCPI sont moins volatiles puisqu’elles sont investies dans l’immobilier d’activité et parfois résidentiel. Elles offrent ainsi un risque limité.

D’autant que les SCPI cherchent à mutualiser le risque en acquérant différentes typologies d’actifs (bureaux, commerce, entrepôts, Ephad, etc.) dans différentes zones géographiques. Les SCPI Européennes poussent cette logique de diversification en élargissant leur zone géographique aux pays européens.

En fonction de votre profil d’investisseur, l’intégration de SCPI européennes dans votre portefeuille peut être une stratégie judicieuse pour augmenter la résilience et la rentabilité de vos placements immobiliers. En conclusion, les SCPI européennes représentent une alternative intéressante pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine tout en profitant des opportunités offertes par le marché immobilier européen.

Avant d’investir, il est toutefois conseillé de bien étudier les spécificités fiscales de chaque pays et de consulter un gestionnaire de patrimoine afin d’optimiser votre investissement.