Recevoir jusqu’à 300 000 € sans taxation pour un projet immobilier : une opportunité à saisir avant fin 2026

Depuis début 2025, il est possible de recevoir jusqu’à 300 000 € sans payer de droits de donation, à condition que l’argent serve à financer l’achat ou la rénovation énergétique de sa résidence principale. Ce dispositif temporaire, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026, constitue une réelle opportunité pour conjuguer solidarité familiale, optimisation fiscale et investissement immobilier.

Une mesure exceptionnelle pour soutenir l’immobilier et la transition énergétique

La fiscalité des donations est généralement perçue comme un frein à la transmission. Cette nouvelle exonération, introduite par la loi de finances, vise à dynamiser le secteur du logement tout en facilitant la transition énergétique des biens immobiliers.

Elle permet à un ascendant (parents, grands-parents, voire arrière-grands-parents) de transmettre jusqu’à 100 000 € à un descendant, exonérés de droits, à condition que l’argent soit utilisé pour un projet immobilier respectant des critères précis.

Qui peut donner et recevoir ?

Le donateur doit être une personne physique majeure et le don doit être effectué au profit d’un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. À défaut de descendance directe, il est également possible de donner à un neveu ou une nièce.

Chaque donataire peut recevoir jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite globale de 300 000 € cumulés. Ce plafond est indépendant des abattements habituels, qui continuent de s’appliquer en parallèle.

À quelles conditions ce don est-il exonéré de fiscalité ?

Pour bénéficier de l’exonération, plusieurs conditions strictes doivent être remplies :

1. Nature du projet financé

L’argent transmis doit être utilisé dans un délai de 6 mois suivant le don, pour l’un des objectifs suivants :

• L’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
• La construction d’un logement
• Des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, réalisés sur la résidence principale du donataire

2. Engagement de conservation

Le bien immobilier concerné doit être :

• Occupé comme résidence principale pendant au moins 5 ans,
• ou loué à un tiers, hors membres du foyer fiscal du donataire, également pour une durée de 5 ans

En cas de non-respect de ces engagements, l’administration fiscale peut remettre en cause l’exonération, entraînant le paiement rétroactif des droits de donation et des pénalités.

Un dispositif cumulable avec les abattements classiques

Ce qui rend cette mesure particulièrement attractive, c’est qu’elle ne remplace pas les abattements habituels, mais s’y ajoute.

Voici un récapitulatif des abattements classiques toujours applicables, tous les 15 ans :

Ainsi, un enfant peut potentiellement recevoir 200 000 € d’un seul parent, en cumulant l’abattement classique et l’exonération exceptionnelle.

Un outil patrimonial à ne pas négliger

Ce dispositif est particulièrement utile dans les situations suivantes :

• Aider un enfant à acquérir sa première résidence principale tout en réduisant les droits de succession futurs
• Transmettre une partie de son patrimoine immobilier de son vivant, de manière anticipée et fiscalement optimisée
• Réduire la valeur taxable de sa succession, en abaissant le montant du patrimoine transmis postérieurement au décès
• Financer une rénovation énergétique, ce qui augmente la valeur d’un bien tout en limitant les factures énergétiques

Notre conseil : anticipez et formalisez

Comme pour toute opération patrimoniale, une bonne préparation est essentielle. La rédaction d’un acte notarié ou d’un formulaire Cerfa de déclaration de don manuel est fortement recommandée. Et pour garantir la conformité du projet immobilier avec les conditions d’exonération, un accompagnement professionnel peut éviter de mauvaises surprises fiscales.

Si vous souhaitez être accompagné et conseillé, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine.