SCI et unités de compte immobilières : ce que révèle le 1er trimestre 2025

I. Un retour à la stabilité : chiffres, tendances et hiérarchies

Après deux années de glissade, le premier trimestre 2025 sonne comme un léger soulagement pour les investisseurs en immobilier papier. Les sociétés civiles immobilières logées en unités de compte (SCI/UC) enregistrent une performance moyenne de +0,37 %, une première depuis début 2023. Cette hausse, modeste en apparence, prend un relief particulier dans un environnement encore chargé d’incertitudes.

Plus de 85 % des véhicules recensés (44 sur 52) terminent le trimestre en territoire positif. Cela marque un changement de climat, même si les causes sont plus techniques que structurelles. En réalité, cette moyenne cache une dispersion importante : d’un côté, des SCI qui gagnent plus de 7 % ; de l’autre, quelques supports encore en perte, parfois au-delà de -6 %. Pour un gestionnaire de patrimoine à Toulouse, cette hétérogénéité est un rappel utile : les performances brutes ne disent pas tout.

Parmi les meilleures progressions :

• Etxea Nova Life (SCI viagère) : +7,43 % sur le trimestre, +9,85 % depuis janvier.
• Fidimmo (Fiducial Gérance) : +4,61 %.
• Allianz Immobilier Durable : +4 %.

En bas de tableau :

• SCI Y Immo (anciennement gérée par Yomoni, désormais par Epopée Gestion) : -15,65 %.
• Keys Sélection Vie : -6,09 %, sur fond de rachat en cours par Atland.

Pour les cabinets de conseil en patrimoine à Toulouse, ces écarts sont riches d’enseignement. Ils rappellent que la sélection des supports, autrefois perçue comme secondaire dans une période haussière généralisée, redevient centrale dans un contexte plus contrasté.

II. Pourquoi ça remonte : les leviers d’un redressement technique

Le rebond du 1er trimestre 2025 n’est pas une surprise pour les professionnels attentifs. Il découle d’un ensemble de facteurs conjugués, où les effets mécaniques comptent autant que les choix stratégiques des gérants.

D’abord, l’effet de base. Les SCI ont enregistré de lourdes corrections en 2023 et 2024, en anticipant des baisses d’actifs parfois exagérées. Une fois ces décotes intégrées, la marge de baisse était réduite. Toute stabilisation des marchés physiques se traduit aujourd’hui par une remontée mathématique des valeurs liquidatives.

Ensuite, certains segments thématiques ont servi d’amortisseurs, voire de moteurs. C’est particulièrement vrai :

• Du viager : Etxea Nova Life illustre le potentiel d’un modèle à contre-courant. En investissant dans des biens sans loyers immédiats, la SCI s’affranchit des aléas locatifs tout en misant sur la décote d’usage.
• De la logistique : moins volatile, mieux valorisée, elle reste une valeur refuge dans l’immobilier d’entreprise. La demande reste forte, notamment en périphérie des métropoles.
• Des actifs “durables” : labellisés ISR ou ciblant les publics seniors ou étudiants, ces véhicules ont mieux résisté à la baisse et profitent d’un regain d’intérêt des assureurs.

En parallèle, les gestionnaires de SCI ont adapté leur stratégie :

• Arbitrages massifs vers des actifs plus liquides ;
• Baisse des frais de gestion pour certains supports ;
• Poursuite des efforts de communication pour restaurer la confiance.

La situation n’est pas pour autant figée. Des interrogations subsistent sur la capacité des gestionnaires à maintenir ces performances sans nouvel ajustement brutal, surtout en cas de retournement macro-économique. Mais pour un expert en patrimoine à Toulouse, le changement de ton est clair : on n’est plus dans la crise, mais dans la recomposition.

III. Et maintenant ? Lire entre les lignes pour mieux conseiller

Cette phase de transition offre un terrain d’analyse idéal pour un cabinet de gestion de patrimoine à Toulouse. D’un côté, des opportunités émergent, notamment pour les profils prudents en quête de diversification. De l’autre, il reste des zones de tension, en particulier sur les SCI à fort passif ou dépendantes des marchés de bureaux.

Voici comment un professionnel peut articuler son conseil :

• Pour les clients proches de la retraite : privilégier des supports résilients (durable, résidentiel, logistique), avec un rendement régulier et une exposition modérée au risque de marché.
• Pour les holdings familiales : explorer les SCI viagères ou fiscales, qui offrent un levier patrimonial pertinent.
• Pour les jeunes actifs : intégrer les UC immobilières dans une stratégie multisupports équilibrée, en misant sur le long terme.
  
  

À Toulouse, où l’attachement à la pierre reste très fort, ces supports rencontrent un écho particulier. S’ils ne remplacent pas l’immobilier en direct, ils permettent d’en reproduire certaines vertus (revenu, indexation, diversification) sans les contraintes de gestion.

Les enjeux post-1T 2025 sont clairs :

• Confirmer la stabilité des valeurs d’actifs ;
• Suivre la liquidité des SCI ouvertes aux rachats ;
• Anticiper les changements de réglementation sur les UC ;
• Accompagner les clients dans un tri qualitatif renforcé.
  
  

Pour les ingénieurs patrimoniaux à Toulouse, cette phase marque un retour aux fondamentaux : écouter les besoins, comprendre les mécanismes internes des produits, et arbitrer au bon moment. Ce sont ces compétences qui feront la différence dans les mois à venir.

Garonne Patrimoine vous accompagne à Toulouse pour faire les bons choix.