Garonne Patrimoine décrypte pour vous les récentes modifications du zonage immobilier.

Le 2 octobre 2023, un changement majeur a été opéré dans le paysage immobilier français. En effet, un nouvel arrêté est venu redessiner les contours du zonage immobilier. Mais qu’est-ce que cela signifie réellement pour les villes touchées par cette révision et pour vous, investisseurs ? Garonne Patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine à Toulouse, vous apporte des éléments de réponse.

 

Le zonage immobilier, de quoi parle-t-on ?

Mis à jour pour la dernière fois en 2014, le zonage sert à classer les territoires selon la tension de leur marché immobilier local. Cette classification permet ainsi de moduler diverses incitations financières et barèmes. En clair, le zonage détermine :

  • Les plafonds de revenus pour prétendre à un logement HLM,
  • Les critères d’éligibilité au Prêt A Taux Zéro (PTZ) ou au Prêt d’Accession Sociale (PAS),
  • Pour les bailleurs d’un logement conventionné par l’Anah : la déduction fiscale sur leurs revenus fonciers, ainsi que le plafond de revenus du futur locataire et le montant maximal du loyer,
  • Pour les propriétaires selon la loi Pinel : le plafond des loyers qu’ils peuvent fixer.

Répercussions du nouveau zonage

L’une des principales zones touchées par cette mise à jour est la zone A bis, considérée par l’Etat comme la plus tendue. Dans ces zones, la valeur du foncier est souvent plus élevée, impactant directement le coût de la vie. Pour ajuster cette différence, les plafonds de ressources pour accéder à certains dispositifs d’aide sont augmentés.

L’impact le plus notable concerne les investisseurs immobiliers, du fait de la réévaluation des plafonds des loyers. C’est le cas notamment à Toulouse, qui est désormais reclassée de la zone B1 à la zone A. Concrètement, cela se traduit par une hausse du plafond de loyer au mètre carré, passant de 10,55 € à 13,09 €.

Cette augmentation va permettre au propriétaire d’augmenter le loyer de leur bien Pinel par exemple

Impact chiffré sur 3 biens Pinel à Toulouse :

Afin de vous illustrer la conséquence de cette hausse, nous avons pris trois exemples avec 3 logements de 3 tailles différentes :

SurfacePrix d’achatZone précédente (B1)Zone actuelle (A)Gain annuel
20 m²100 000 €211 € (10,55 €/m²)261,80 € (13,09 €/m²)+ 608,40 €
40 m²200 000 €422 € (10,55 €/m²)523,60 € (13,09 €/m²)+ 1 216,80 €
60 m²300 000 €633 € (10,55 €/m²)785,40 € (13,09 €/m²)+ 1 825,20 €


NB: Ce calcul est donné à titre d’exemple et sous réserve du respect des critères d’éligibilité et des règles de réévaluation des loyers.

 

Il est important de noter que cette hausse des loyers va aussi augmenter l’imposition des propriétaires. Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d’imposition + 17.2% de prélèvements sociaux.

Ainsi dans le troisième exemple, si le propriétaire loue son bien 1 825 € de plus et qu’il est dans la tranche marginale d’imposition de 30% il paiera 861 € d’impôts en plus. Une mesure contreproductive pour le Pinel qui a pour but de réduire l’imposition. C’est là tout le paradoxe de ce dispositif.

 

L’immobilier est un pilier majeur du patrimoine des Français. Toutefois, la complexité de sa fiscalité requiert une expertise spécifique. C’est là que Garonne Patrimoine intervient en tant que gestionnaire de patrimoine. Avec une expertise en fiscalité, immobilier et finance, nous sommes votre là pour vous conseiller sur la gestion de votre patrimoine à Toulouse.

 

garonne patrimoine dirigeant fondateur Nicolas Combes

Nicolas Combes

Fondateur de Garonne Patrimoine

Nicolas a décidé de fonder une entreprise de gestion de patrimoine pour accompagner les particuliers dans la gestion et l’optimisation de leurs investissements.
L’expertise de Nicolas se base sur deux masters dont celui de l’Aurep, Master de référence en Gestion de Patrimoine. Fort d’une importante expérience internationale grâce à de nombreuses expatriations dans des cabinets prestigieux comme PricewaterhouseCoopers, Nicolas sait s’adapter à tous les profils.
Nicolas et son équipe seront ravis de vous accueillir dans leur bureau à Toulouse avec une magnifique vue sur les Pyrénées.

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