Prêt à Taux Zéro et donation exceptionnelle : deux coups de pouce fiscaux pour investir dans le neuf en 2025

2025 : une année charnière pour investir et transmettre dans le neuf

Entre fiscalité incitative et volonté politique de relancer le logement, le cadre légal a connu une mise à jour non négligeable avec la Loi de finances 2025. Deux mesures méritent particulièrement l’attention des particuliers et des familles toulousaines soucieuses de structurer leur patrimoine intelligemment :

• L’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à tout le territoire, Toulouse comprise.
• La mise en place d’une donation exceptionnelle exonérée de droits pour les projets immobiliers neufs ou les rénovations énergétiques.

Ces dispositifs, pensés pour faciliter l’accès à la propriété tout en favorisant la transmission anticipée du patrimoine, constituent une véritable opportunité. À condition, bien sûr, de savoir les utiliser correctement.

I. PTZ 2025 : une arme (fiscale) pour les primo-accédants à Toulouse

Ce qui change dès le 1ᵉʳ avril 2025

Jusqu’à récemment, le PTZ était réservé à certaines zones tendues. En 2025, l’État élargit l’accès au PTZ à tout le territoire, y compris dans les zones considérées comme détendues. Résultat ? Même en investissant dans la campagne de Toulouse et dans sa périphérie, de nombreux ménages modestes ou intermédiaires deviennent éligibles à ce financement sans intérêt.

Une réponse aux blocages actuels

Le marché immobilier a ralenti, les taux bancaires ont refroidi de nombreux acquéreurs… Le PTZ vient injecter une dose d’oxygène. Il permet de financer jusqu’à 40 % du coût total du logement neuf, sans intérêts, sans frais de dossier. Ce n’est pas un simple “bonus”, c’est une vraie solution de solvabilisation.

Les conditions ? Pas si contraignantes

• Être primo-accédant (ou ne pas avoir été propriétaire dans les 2 dernières années)
• Respecter un plafond de revenus, adapté à la zone et à la composition du foyer
• Acheter un logement neuf (ou ancien avec travaux lourds)
• L’habiter à titre de résidence principale

À Toulouse, un couple avec deux enfants peut gagner jusqu’à 57 500 € de revenus annuels tout en étant éligible. Autant dire que ce n’est pas réservé à une élite.

II. Une donation jusqu’à 100 000 € défiscalisée pour du neuf ou de la rénovation

Une disposition temporaire mais puissante

C’est l’autre nouveauté de la loi de finances 2025. Jusqu’au 31 décembre 2026, tout particulier peut donner jusqu’à 100 000 € en exonération totale de droits de mutation, à condition que l’argent serve à :

• L’achat d’un logement neuf,
• Des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.

Mais attention : l’utilisation des fonds doit se faire dans les 6 mois suivant la donation. Pas de latence possible, il faut être prêt à agir vite.

Transmission anticipée et accompagnement familial

Cette mesure est taillée sur mesure pour les parents ou grands-parents souhaitant aider leurs enfants à devenir propriétaires, tout en commençant à transmettre leur patrimoine de leur vivant, de manière encadrée et fiscalement neutre. À Toulouse, où le prix du neuf reste élevé (souvent au-dessus de 4 500 €/m²), ce coup de pouce peut faire toute la différence dans un montage d’achat.

Qui peut en bénéficier ?

Tout le monde… sous certaines conditions :

• Le donateur doit être une personne physique
• Le donataire (bénéficiaire) ne doit pas dépasser un certain seuil de revenus
• Le logement acheté doit être situé en France et respecter les critères fixés par la loi (performance énergétique notamment)

III. PTZ + donation : une stratégie combinée à fort potentiel

Exemple concret : un couple toulousain et leur fils

Prenons un couple de cadres à Toulouse, 60 ans passés, propriétaires de leur résidence principale et d’un appartement locatif. Leur fils de 28 ans souhaite acheter dans le neuf à Ramonville. Avec :

• Un PTZ couvrant 80 000 € sur un bien à 220 000 €
• Une donation exonérée de 100 000 € venant de ses parents

Il ne lui resterait plus qu’un emprunt classique de 40 000 € à solliciter. Résultat ? Une acquisition possible sans apport personnel, avec un effort financier allégé, dans un cadre patrimonial intelligent et fiscalement optimisé.

Une incitation à l’investissement… mais aussi à la rénovation

L’autre versant de la mesure concerne la rénovation énergétique. Les logements anciens très énergivores (étiquettes F ou G) sont dans le collimateur de la réglementation. En soutenant les travaux via la donation exonérée, l’État pousse aussi à anticiper les contraintes de la loi Climat et Résilience.

Conclusion : Toulouse, terrain fertile pour ces dispositifs ?

Avec un marché toulousain tendu mais dynamique, des prix du neuf toujours soutenus, et une population jeune et mobile, ces outils trouvent tout leur sens en Occitanie. Mais comme souvent, le timing est capital.

Ces deux mesures sont temporaires, valables pour deux ans maximum. Autrement dit, il faut préparer son projet dès maintenant, que ce soit pour acheter, transmettre ou optimiser une opération immobilière familiale.

Chez Garonne Patrimoine, nous accompagnons les familles toulousaines dans ce type de montage. Conseil fiscal, analyse de solvabilité, coordination avec notaire ou courtier : rien ne doit être laissé au hasard.

👉 Besoin de savoir si vous êtes éligible au PTZ ou à la donation ? Un simple échange permet souvent d’y voir clair.

Si vous souhaitez bénéficier de conseils dans vos placements, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine.