Article à jour novembre 2026 — analyse de l’équipe de Garonne Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine installé à Toulouse et également présent à Bordeaux.
En bref : L’indivision successorale est la situation dans laquelle plusieurs héritiers sont propriétaires ensemble des biens d’un défunt tant que la succession n’est pas partagée. Selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : chaque héritier peut donc demander le partage. En 2026, il existe cinq grandes portes de sortie : le partage amiable (droit de partage de 2,5 %), le rachat des parts d’un héritier, la vente décidée par les héritiers détenant au moins deux tiers des droits (article 815-5-1), le partage judiciaire, ou au contraire l’organisation de l’indivision par une convention. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, a renforcé le partage judiciaire pour débloquer les successions.
À retenir
- L’indivision successorale naît automatiquement au décès dès qu’il y a au moins deux héritiers, et dure jusqu’au partage des biens.
- Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent faire autoriser la vente d’un bien par le tribunal judiciaire, via la procédure notariale de l’article 815-5-1 du Code civil.
- Le partage d’une succession entre héritiers est soumis à un droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts).
- Un héritier qui occupe seul un bien indivis peut devoir une indemnité d’occupation aux autres héritiers (article 815-9 du Code civil).
- La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 élargit les pouvoirs du juge dans le partage judiciaire, notamment pour trancher les contestations et ordonner une vente aux enchères (licitation).
Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
L’indivision successorale est le régime juridique qui s’applique aux biens d’une personne décédée lorsqu’ils reviennent à plusieurs héritiers. Chaque héritier détient une quote-part abstraite (par exemple un tiers) sur l’ensemble des biens, sans être propriétaire d’un bien précis.
Trois enfants qui héritent d’une maison à Balma et d’un appartement près du Capitole sont propriétaires « de tout, ensemble » jusqu’au partage.
Quelles décisions peut-on prendre en indivision, et à quelle majorité ?
Le Code civil distingue les décisions selon leur gravité.
| Type de décision | Exemples | Règle applicable |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Réparation urgente d’une toiture, assurance du bien | Un seul indivisaire peut agir (art. 815-2) |
| Actes d’administration | Mise en location d’un logement, travaux d’entretien, vente de meubles pour payer les dettes | Majorité des deux tiers des droits indivis (art. 815-3) |
| Actes de disposition | Vente d’un immeuble, donation d’un bien | Unanimité, sauf autorisation judiciaire (art. 815-5-1 ou 815-6) |
| Bail commercial, rural ou professionnel | Location de locaux à un commerçant | Unanimité (art. 815-3) |
Les deux tiers se calculent en droits et non en nombre de personnes. Un héritier qui détient 70 % des droits indivis atteint seul la majorité des deux tiers, alors que deux héritiers sur trois détenant chacun 30 % ne l’atteignent pas.
Comment sortir d’une indivision successorale en 2026 ?
Le partage amiable est-il toujours possible ?
Le partage amiable est la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Les héritiers se mettent d’accord sur la répartition des biens, éventuellement avec le versement d’une soulte (somme d’argent compensant un lot plus important). Lorsque la succession comprend un bien immobilier, le partage doit être constaté par un notaire.
Le partage amiable déclenche un droit de partage de 2,5 % calculé sur l’actif net partagé. Par exemple, pour une succession de 600 000 € nets partagée entre trois enfants, le droit de partage s’élève à 15 000 €, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire.
Peut-on racheter la part de ses cohéritiers ?
Un héritier peut racheter les droits des autres pour devenir seul propriétaire, par exemple l’enfant qui souhaite conserver la maison familiale. Entre héritiers d’une même succession, ce rachat est en principe taxé au droit de partage de 2,5 % sur la valeur de la part rachetée, et non aux droits de mutation à titre onéreux d’une vente classique (article 750, II du CGI).
Le financement de la soulte est souvent le vrai sujet : l’héritier qui rachète doit mobiliser une épargne disponible ou un crédit immobilier dédié.
Que faire si un héritier bloque la vente ?
Le blocage par un héritier minoritaire est la situation la plus fréquente. L’article 815-5-1 du Code civil offre une procédure spécifique : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits expriment devant un notaire leur intention de vendre. Le notaire notifie ce projet aux autres héritiers dans le délai d’un mois, qui disposent ensuite de trois mois pour s’y opposer.
En cas d’opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, généralement par licitation (vente aux enchères), si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Par ailleurs, l’article 815-6 permet au président du tribunal d’autoriser un indivisaire à agir seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient.
Quand faut-il passer par le partage judiciaire ?
Le partage judiciaire est le recours lorsque les héritiers ne parviennent à aucun accord. Il est engagé par une assignation en partage devant le tribunal judiciaire, qui doit décrire sommairement le patrimoine, les intentions du demandeur quant à la répartition et les démarches amiables déjà tentées.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 renforce cette procédure : le juge commis peut trancher les contestations qui surgissent en cours d’opérations et ordonner une licitation, et le binôme juge-notaire est désigné plus tôt.
Peut-on rester en indivision de façon organisée ?
Rester en indivision n’est pas toujours un problème. Une convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil) permet d’organiser la gestion du bien : désignation d’un gérant, répartition des charges et des loyers, règles de sortie. Elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans maximum, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Lorsqu’elle porte sur un immeuble, elle doit être établie par acte notarié et publiée.
Quelles sont les erreurs fréquentes en indivision successorale ?
- Laisser un héritier occuper le bien sans accord écrit : l’occupant peut devoir une indemnité d’occupation (article 815-9), réclamable sur cinq ans, source fréquente de conflits au moment du partage.
- Oublier les charges : taxe foncière, assurance, travaux et copropriété restent dus par l’indivision, en proportion des droits de chacun.
- Confondre droit de partage et droits de succession : les droits de succession sont dus à l’ouverture de la succession, le droit de partage de 2,5 % uniquement au moment du partage.
- Ne rien anticiper : une donation-partage, une SCI familiale ou une clause bénéficiaire d’assurance-vie bien rédigée évitent souvent l’indivision forcée.
Comment éviter l’indivision avant même la succession ?
La donation-partage permet aux parents de répartir eux-mêmes leurs biens de leur vivant, avec des valeurs figées au jour de la donation. La SCI familiale transforme un bien immobilier en parts sociales, plus simples à répartir et à transmettre, avec des règles de gestion fixées dans les statuts.
L’assurance-vie, hors succession civile dans la limite des primes non manifestement exagérées, permet de transmettre des liquidités qui pourront servir à financer une soulte. Pour les patrimoines toulousains comprenant une résidence principale et un ou plusieurs biens locatifs, ces outils se combinent souvent avec le démembrement de propriété. Les enjeux fiscaux en amont sont détaillés dans notre article sur les droits de succession en 2026.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant ?
Une sortie d’indivision mêle droit civil, fiscalité et choix d’investissement : faut-il vendre, racheter, conserver, réinvestir la quote-part reçue ? Le notaire et l’avocat restent les interlocuteurs juridiques. Le conseiller en gestion de patrimoine intervient en complément pour modéliser les scénarios, le financement d’une soulte et le réemploi des capitaux.
Garonne Patrimoine est un cabinet indépendant de 6 collaborateurs qui accompagne environ 150 familles, distingué par Décideurs — Leaders League en 2025 et 2026 (« Pratique réputée ») et noté 5/5 sur Google. Ses associés sont diplômés de l’AUREP. Le cabinet ne distribue aucun produit maison et n’est lié à aucune banque ni compagnie d’assurance. Conformément à la directive MIF II, sa rémunération (honoraires et/ou rétrocessions) est présentée en toute transparence, et le premier rendez-vous est gratuit. Découvrez l’équipe, nos distinctions et notre approche de l’optimisation fiscale.
FAQ — Indivision successorale
Un héritier peut-il être obligé de rester dans l’indivision ?
Non. L’article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être demandé, sauf s’il a été suspendu par une convention d’indivision ou par un jugement de maintien dans l’indivision.
Quelle majorité faut-il pour vendre un bien en indivision successorale ?
La vente d’un bien indivis requiert en principe l’unanimité. Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent toutefois engager la procédure notariale de l’article 815-5-1 du Code civil, puis obtenir l’autorisation de vendre du tribunal judiciaire.
Combien coûte un partage de succession en 2026 ?
Le partage d’une succession est soumis à un droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé, auquel s’ajoutent les émoluments et frais du notaire. Pour 400 000 € d’actif net partagé, le droit de partage atteint 10 000 €.
Qu’a changé la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision ?
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, renforce le partage judiciaire : le juge commis peut trancher les contestations en cours de procédure et ordonner une licitation. Elle facilite aussi la gestion des successions vacantes et des biens sans maître.
L’héritier qui habite la maison doit-il payer les autres ?
Oui, en principe. L’héritier qui jouit privativement d’un bien indivis doit une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9 du Code civil), sauf accord contraire entre héritiers. Cette indemnité est réclamable dans la limite de cinq ans.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni une recommandation d’investissement. Les règles citées sont celles en vigueur en novembre 2026 et peuvent évoluer. Chaque situation successorale doit être analysée avec un notaire et, le cas échéant, un avocat. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant.