Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est apprécié pour sa fiscalité allégée pendant la détention. Mais qu’advient-il du bien et de son régime au moment de la transmission ? La question mérite attention, car l’amortissement et le statut ne se transmettent pas de manière évidente. Voici les repères en 2026.

Rappel : le régime LMNP au réel

Au régime réel, le LMNP permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement l’imposition des loyers pendant des années. C’est l’un des régimes les plus efficaces pour percevoir des revenus locatifs peu fiscalisés. Voir notre article LMNP : micro-BIC ou réel à Toulouse.

Que se passe-t-il à la transmission ?

Lors d’une transmission par succession ou donation, plusieurs points spécifiques au LMNP entrent en jeu :

• Le bien est transmis à sa valeur vénale au jour de la transmission, base des droits de mutation.
• L’héritier ou donataire qui poursuit l’activité de location meublée peut reprendre le statut LMNP et, sous conditions, repartir sur une nouvelle base d’amortissement à la valeur de transmission.
• La transmission peut purger les plus-values latentes dans certaines configurations, ce qui constitue un atout par rapport à une revente du vivant.

L’intérêt de la reprise d’amortissement

C’est un point clé. L’héritier qui reprend le bien en LMNP peut, sur la base de la valeur de transmission, recommencer à amortir. Le bien ayant été réévalué, la nouvelle base d’amortissement est souvent plus élevée que la valeur nette comptable d’origine, ce qui prolonge l’avantage fiscal sur les revenus pour la génération suivante.

Cas concret : un héritier toulousain reprend un LMNP

Un parent détenait à Toulouse un studio meublé loué à des étudiants, en LMNP réel, largement amorti. À son décès, l’héritier reçoit le bien évalué à sa valeur vénale (par exemple 180 000 €). Il poursuit l’activité de location meublée et peut repartir sur une base d’amortissement à cette valeur, retrouvant des années de revenus peu fiscalisés. Les droits de succession s’appliquent sur la valeur vénale, après abattement parent-enfant de 100 000 €.

Anticiper par la donation

Plutôt que d’attendre la succession, une donation du vivant (en pleine propriété ou en démembrement) permet d’organiser la transmission progressivement, en profitant des abattements renouvelables tous les 15 ans. Le démembrement (donation de la nue-propriété en conservant l’usufruit et les loyers) est une voie fréquente.

Questions fréquentes

L’amortissement déjà pratiqué est-il repris fiscalement à la transmission ?

La transmission à titre gratuit (succession, donation) ne déclenche pas l’imposition de plus-value comme une vente. C’est l’un des intérêts patrimoniaux du LMNP : transmettre plutôt que vendre peut être fiscalement plus favorable.

L’héritier peut-il continuer en LMNP ?

Oui, s’il poursuit l’activité de location meublée et remplit les conditions du statut. Il peut alors reprendre l’amortissement sur la base de la valeur de transmission.

La donation d’un LMNP est-elle possible ?

Oui, en pleine propriété ou en démembrement. La donation permet d’anticiper et d’utiliser les abattements renouvelables, tout en transmettant un actif productif de revenus.

Quels droits à la transmission ?

Les droits de mutation à titre gratuit s’appliquent sur la valeur vénale du bien, après abattements selon le lien de parenté (100 000 € parent-enfant, renouvelable tous les 15 ans).

Le statut LMP change-t-il la donne ?

Le passage en loueur en meublé professionnel (LMP) modifie le régime des plus-values et certaines règles. La transmission d’un patrimoine LMP obéit à une logique distincte, à analyser spécifiquement.

Organiser la transmission de son patrimoine meublé

Le LMNP est non seulement un outil de revenus peu fiscalisés, mais aussi un actif transmissible avec des atouts spécifiques. Anticiper la transmission (donation, démembrement, reprise d’amortissement) optimise le résultat pour la génération suivante.

Notre cabinet accompagne régulièrement des familles et investisseurs toulousains sur la détention et la transmission de leur patrimoine meublé. Prenez rendez-vous pour structurer la vôtre.

Pour aller plus loin, consultez notre page d’accueil, notre page investissement immobilier et notre page dédiée aux SCPI.

Cet article est publié à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement. Toute décision doit être précédée d’une étude patrimoniale complète tenant compte de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.