Créer une SCI familiale pour acquérir ou gérer un patrimoine immobilier est une démarche courante. Mais la vraie question, fiscalement structurante, est le choix entre l’imposition sur le revenu (IR) et l’imposition sur les sociétés (IS). Ce choix engage la fiscalité pendant toute la durée de détention et a un impact déterminant à la revente. Voici les critères en 2026.

Le mécanisme de chaque régime

SCI à l’IR : la transparence fiscale

La SCI à l’IR (régime par défaut des SCI civiles) est fiscalement transparente : les revenus locatifs sont déclarés par les associés au prorata de leur quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité applicable est donc celle de chaque associé : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les charges déductibles sont celles des revenus fonciers : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux déductibles. Pas d’amortissement du bien.

SCI à l’IS : l’enveloppe société

La SCI peut opter pour l’IS, choix irrévocable depuis 2018. Les loyers sont alors imposables à l’IS au niveau de la SCI : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. La distribution éventuelle de dividendes aux associés est ensuite taxée au PFU de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de PS).

L’avantage majeur : l’amortissement du bien (bâti et travaux) est déductible du résultat. Pendant 15-25 ans, l’amortissement neutralise tout ou partie du résultat imposable. La SCI capitalise sans frottement fiscal.

Le comparatif structurant

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition des loyers	TMI associé + 17,2 % PS	15 % puis 25 % à l’IS
Amortissement du bien	Non déductible	Déductible
Déficit foncier	Imputable sur les revenus globaux jusqu’à 10 700 €	Pas applicable (régime BIC interne)
Plus-value à la cession	Régime des particuliers, abattements pour durée de détention	Régime IS, sans abattement temporel
Distribution aux associés	Automatique avec l’impôt	Au choix, fiscalité PFU 30 % en plus
Location meublée	Interdit (LMNP via personne physique)	Possible

Quel régime selon votre objectif

Vous cherchez un complément de revenu immédiat

SCI à l’IR si votre TMI est moyenne (jusqu’à 30 %) et que vous voulez percevoir directement les loyers. Au-delà, la fiscalité à 50 %+ rogne la rentabilité.

Vous capitalisez sur le long terme

SCI à l’IS si l’objectif est de capitaliser les loyers dans la société pour racheter d’autres biens ou préparer la transmission. L’amortissement neutralise la fiscalité courante.

Vous envisagez une location meublée

SCI à l’IS impérative. La location meublée est commerciale et incompatible avec l’IR de la SCI.

Vous préparez une transmission

Les deux régimes permettent la transmission de parts par donation. Avec une SCI à l’IS, la valeur des parts est souvent plus faible (crédit + amortissements), facilitant la donation. Le démembrement combiné est puissant dans les deux cas.

Vous anticipez une revente à 5-15 ans

SCI à l’IR généralement, pour bénéficier des abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans en IR/30 ans en PS). À l’IS, la plus-value est imposable sans abattement.

Cas concret : couple médecin/cadre, projet immobilier locatif 600 000 €

Madame T., médecin généraliste à Toulouse Saint-Aubin (BNC 130 000 €, TMI 41 %) et Monsieur T., cadre dirigeant (revenus 110 000 €, TMI 41 %). Ils projettent l’achat à quatre mains d’un immeuble locatif de 600 000 € dans le quartier des Minîmes, financé à crédit sur 20 ans.

Loyers prévisionnels : 30 000 €/an. Charges annuelles : 12 000 € (taxe, copropriété, assurance, frais de gestion) + 14 000 € d’intérêts d’emprunt en moyenne.

Scénario IR

Résultat foncier : 30 000 − 12 000 − 14 000 = 4 000 € de résultat positif. Imposition : 41 % + 17,2 % = environ 2 330 €. Loyer net annuel : 1 670 € après fiscalité.

Scénario IS

Résultat avant amortissement : 4 000 €. Amortissement annuel bâti environ 12 000 €. Résultat fiscal négatif : pas d’impôt à l’IS. Les loyers sont intégralement réinvestis dans la SCI sans frottement fiscal. Au bout de 15 ans, la SCI a constitué un capital d’environ 200 000 € réinvestissable.

L’arbitrage favorise clairement l’IS dans ce cas, sauf si le couple souhaite percevoir immédiatement les loyers (sortie sous forme de dividendes pénalisante à l’IS, taxe 30 % PFU).

Les pièges à éviter

• Choisir l’IS sans projection à la revente : la plus-value IS sans abattement peut absorber plusieurs centaines de milliers d’euros à long terme.
• Choisir l’IR pour un bien générant de fortes plus-values latentes : la TMI 41-45 % rend les loyers peu intéressants pendant la détention.
• Oublier l’irrévocabilité de l’option IS : depuis 2018, le passage IR vers IS est définitif. Pas de retour en arrière.
• Mal répartir les parts entre associés : la répartition détermine la fiscalité à l’IR et la transmission future.
• Sous-estimer les obligations comptables IS : tenue d’une comptabilité commerciale, déclaration 2065, taux de TVA selon activité. Coûts annuels comptables 1 500-3 000 €.

Questions fréquentes

Quel régime fiscal par défaut pour une SCI ?

L’IR. La SCI est par défaut transparente fiscalement. L’option pour l’IS doit être explicite et notifiée à l’administration.

Peut-on passer d’une SCI à l’IR vers l’IS ?

Oui, mais c’est une option irrévocable depuis 2018. Le retour à l’IR n’est plus possible. Bien réfléchir avant.

L’amortissement du bien réduit-il vraiment la fiscalité ?

Oui, mais avec une contrepartie : l’amortissement diminue la valeur comptable du bien dans la SCI, ce qui augmente la plus-value imposable à l’IS le jour de la revente.

Une SCI à l’IR peut-elle faire du LMNP ?

Non. La location meublée est considérée comme commerciale et exclut la SCI à l’IR. Pour une activité LMNP, il faut une détention en direct, une SARL de famille, ou une SCI à l’IS.

Quelle SCI choisir pour une résidence secondaire ?

SCI à l’IR généralement, pour bénéficier des abattements pour durée de détention sur la plus-value et de la transparence fiscale.

Cadrer le choix avec une analyse approfondie

Le choix IR/IS d’une SCI familiale dépend de l’objectif principal (revenu courant ou capitalisation), de l’horizon (5 ans ou 20 ans), de la TMI des associés, et de la nature du bien. Une analyse en amont peut générer plusieurs centaines de milliers d’euros d’économie fiscale sur la durée.

Notre cabinet accompagne régulièrement des familles toulousaines, dirigeants et professions libérales sur ces choix de structuration. Prenez rendez-vous pour cadrer votre projet SCI.

Pour situer la SCI dans une approche patrimoniale globale, consultez notre page d’accueil, et nos pages dédiées à l’investissement immobilier et aux SCPI.

Cet article est publié à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement. Toute décision doit être précédée d’une étude patrimoniale complète. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.