La clause de tontine, ou pacte tontinier, est une technique ancienne d’acquisition immobilière qui peut protéger efficacement un concubin ou un partenaire. Elle présente un effet juridique radical, mais aussi des limites sérieuses. Voici un examen équilibré de cet outil en 2026.

Qu’est-ce que la clause de tontine ?

La clause de tontine est insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier par deux personnes. Elle prévoit qu’au décès de l’un des acquéreurs, le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l’origine, comme si le défunt n’avait jamais eu de droits.

Juridiquement, le bien échappe à la succession du premier décédé : il n’entre pas dans l’actif successoral et les héritiers du défunt ne peuvent rien revendiquer dessus.

Un effet protecteur puissant

Pour un couple non marié, c’est un outil de protection fort : le survivant conserve l’intégralité du bien, sans indivision avec la famille du défunt ni rachat de droits. La tontine prime sur les règles successorales classiques pour le bien concerné.

Le revers fiscal

L’avantage juridique a une contrepartie fiscale. Au décès, la transmission via la tontine est en principe soumise aux droits de succession selon le lien de parenté entre les acquéreurs. Pour des concubins, le taux applicable est de 60 %, ce qui peut rendre l’opération très coûteuse.

Une exception existe : pour la résidence principale du couple, lorsque la valeur du bien ne dépasse pas un certain seuil, la fiscalité peut être allégée (droits de mutation à titre onéreux au lieu des droits de succession). Au-delà, la facture peut être lourde.

Cas concret : un couple toulousain

Deux concubins achètent leur résidence principale à Toulouse avec une clause de tontine. Au décès de l’un, le survivant devient seul propriétaire, à l’abri des revendications de la famille du défunt. Si la valeur du bien reste sous le seuil prévu pour la résidence principale, la fiscalité est allégée. Au-delà, les droits au taux entre non-parents (60 %) rendraient l’opération pénalisante : un démembrement croisé ou un PACS avec testament serait alors souvent préférable.

Tontine ou démembrement croisé : que choisir ?

• La tontine offre une protection maximale mais une fiscalité lourde au-delà du seuil de la résidence principale, et une rigidité en cas de séparation (accord des deux requis pour vendre).
• Le démembrement croisé est souvent plus souple et moins coûteux fiscalement.

Le choix dépend de la valeur du bien, du régime du couple et de l’objectif de protection.

Questions fréquentes

La tontine évite-t-elle la succession ?

Juridiquement, le bien échappe à la succession du premier décédé : les héritiers ne peuvent rien revendiquer dessus. Fiscalement, en revanche, des droits restent dus selon le lien de parenté.

Quel est le taux pour des concubins ?

Entre personnes non parentes, le taux des droits de succession atteint 60 %. C’est ce qui rend la tontine coûteuse hors le cas allégé de la résidence principale sous seuil.

Peut-on sortir d’une tontine ?

Difficilement. La vente du bien suppose l’accord des deux tontiniers. En cas de mésentente, la situation peut se bloquer, contrairement à une indivision classique où le partage peut être demandé.

La tontine protège-t-elle un partenaire de PACS ?

Le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession s’il hérite par testament. Pour lui, un testament adapté peut être plus efficace et moins rigide que la tontine.

La tontine est-elle adaptée aux gros patrimoines ?

Rarement, en raison de la fiscalité à 60 % au-delà du seuil de la résidence principale. D’autres outils sont généralement préférables pour les biens de valeur élevée.

Choisir le bon outil de protection

La tontine est un outil puissant mais à manier avec prudence, en raison de sa fiscalité et de sa rigidité. Elle doit être comparée aux autres techniques de protection du concubin avant toute décision.

Notre cabinet accompagne régulièrement des couples toulousains sur ces arbitrages de protection, en lien avec leur notaire. Prenez rendez-vous pour comparer les options dans votre situation.

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Cet article est publié à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement ni un conseil juridique. Toute décision doit être précédée d’une étude patrimoniale complète tenant compte de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.