En bref : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Il se calcule selon un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %, qui commence à s’appliquer dès 800 000 € de patrimoine net. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Les dettes, la structuration de la détention et le démembrement figurent parmi les leviers légaux pour en réduire le poids. Repères à jour octobre 2026.
À retenir
- L’IFI frappe uniquement l’immobilier (bâti, non bâti, parts de sociétés à hauteur de la valeur immobilière), pas les placements financiers comme l’assurance-vie ou le PEA.
- Le seuil d’entrée dans l’impôt est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, mais le barème part de 800 000 €.
- La résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur vénale, soit un abattement de 30 %.
- Le plafonnement global limite le cumul impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et IFI à 75 % des revenus du foyer.
- Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut aider à fiabiliser la déclaration et à arbitrer les leviers légaux, sans promesse de gain.
Qu’est-ce que l’IFI et qui est concerné ?
L’IFI est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net d’un foyer fiscal, apprécié au 1er janvier. Il a remplacé l’ISF en 2018 et ne porte que sur les actifs immobiliers et sur les parts de sociétés ou de fonds à hauteur de la fraction représentative d’immobilier.
Un foyer est redevable lorsque son patrimoine immobilier net taxable atteint ou dépasse 1 300 000 €. À Toulouse, cela concerne par exemple des propriétaires de maisons à Balma ou à Tournefeuille complétées par de l’investissement locatif, ou des dirigeants de PME détenant des murs d’exploitation hors de l’activité.
Comment se calcule l’IFI en 2026 ?
Le barème est progressif par tranches de patrimoine net taxable. Entre 1,3 et 1,4 M€, une décote lisse l’entrée dans l’impôt.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Exemple illustratif non personnalisé : un foyer dont le patrimoine immobilier net taxable est de 2 000 000 € paie 0,50 % sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € (2 500 €) puis 0,70 % sur la tranche de 1 300 000 € à 2 000 000 € (4 900 €), soit environ 7 400 € d’IFI avant éventuels plafonnement ou réductions.
Quels biens entrent dans l’assiette de l’IFI ?
Sont taxables : la résidence principale (après abattement de 30 %), les résidences secondaires, les biens locatifs, les terrains, ainsi que les parts de SCI ou de SCPI pour la fraction immobilière. Le démembrement obéit à des règles propres : l’usufruitier est en principe taxé sur la pleine propriété, avec des exceptions. Notre article sur le démembrement de propriété détaille ces mécanismes.
Les actifs financiers (assurance-vie en unités de compte, PEA, comptes-titres) sont hors assiette, sauf s’ils sont investis dans des supports immobiliers. Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du redevable peuvent, sous conditions, être exonérés.
Quelles dettes peut-on déduire de l’assiette de l’IFI ?
Les dettes liées à l’acquisition, à la construction, aux travaux ou à l’entretien de biens immobiliers taxables sont en principe déductibles, ainsi que certains impôts afférents (taxe foncière, par exemple). Des règles anti-abus encadrent les prêts familiaux et certains emprunts in fine. Chaque dette doit être justifiée avec précision à la déclaration.
Quels leviers légaux pour réduire son IFI ?
Plusieurs pistes existent, à examiner au cas par cas avec un conseiller :
- Réorienter vers des actifs hors assiette : l’assurance-vie ou le PER ne sont pas soumis à l’IFI, contrairement à la pierre en direct.
- Donner avec réserve d’usufruit ou démembrer : la donation de la nue-propriété peut sortir la valeur transmise de l’assiette selon les cas, sous réserve des règles du démembrement.
- Vérifier l’exonération des biens professionnels : utile pour les dirigeants dont l’immobilier sert à l’activité.
- Actualiser les valeurs et recenser les dettes : une valorisation sincère et complète évite les redressements et les oublis.
- Soutenir des organismes éligibles : certains dons ouvrent droit à une réduction d’IFI, dans des plafonds fixés par la loi.
Les arbitrages ont un coût fiscal ou juridique propre : un montage uniquement guidé par l’IFI est rarement pertinent. Les règles de plus-values et de LMNP ont aussi des effets à intégrer.
Qu’est-ce que le plafonnement de l’IFI ?
Le plafonnement limite le total de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de l’IFI à 75 % des revenus du foyer fiscal de l’année précédente. L’excédent est imputé sur l’IFI. Il intéresse surtout les foyers à forts patrimoines et faibles revenus imposables.
Comment déclarer son IFI ?
Pour les foyers dont le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 2,57 M€, la déclaration se fait en principe avec la déclaration de revenus, sur la base d’un récapitulatif. Au-delà, une déclaration annuelle spécifique est exigée. Les dates et modalités évoluent chaque année : elles sont à confirmer sur impots.gouv.fr.
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FAQ sur l’IFI
À partir de quel patrimoine paie-t-on l’IFI en 2026 ?
On paie l’IFI lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer atteint 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème s’applique toutefois à partir de 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
La résidence principale est-elle soumise à l’IFI ?
Oui, mais pour 70 % de sa valeur vénale, grâce à un abattement de 30 %.
L’assurance-vie est-elle soumise à l’IFI ?
Non pour la part investie en actifs financiers. La fraction investie en supports immobiliers (parts de SCPI en unités de compte, par exemple) peut en revanche entrer dans l’assiette.
Peut-on déduire un emprunt immobilier de l’IFI ?
Oui, les dettes liées à des biens immobiliers taxables sont en principe déductibles, dans le respect des règles anti-abus.
Existe-t-il un plafonnement de l’IFI ?
Oui : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et IFI ne peuvent excéder 75 % des revenus du foyer, l’excédent étant imputé sur l’IFI.
Cet article est informatif, général et non personnalisé ; il ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal. Toute stratégie comporte des risques, y compris de perte en capital. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant. Mise à jour : octobre 2026.