En bref : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste attractif en 2026, mais la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a changé son calcul de plus-value : pour les biens vendus depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Le LMNP n’est donc plus un « amortissement gratuit » : il déplace une partie de l’économie d’impôt de la période de détention vers le moment de la revente. Analyse à jour de septembre 2026 par l’équipe de Garonne Patrimoine, cabinet indépendant installé à Toulouse.
À retenir
- Le LMNP désigne la location meublée exercée à titre non professionnel ; ses loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime micro-BIC ou le régime réel.
- Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier réduit fortement le bénéfice imposable pendant la détention.
- Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB du CGI).
- Certaines résidences services (étudiants, personnes âgées, établissements médico-sociaux) sont exclues de cette réintégration sous conditions ; cette exception ne s’applique pas automatiquement à tous les biens meublés.
- Le bon choix dépend de l’horizon de détention, de la fiscalité personnelle et de la transmission : il se simule avant l’achat, pas au moment de la vente.
Qu’est-ce que le LMNP et comment est-il imposé ?
Le LMNP est le statut d’un particulier qui loue un logement meublé sans en faire son activité professionnelle. Les loyers relèvent des BIC et non des revenus fonciers, avec deux régimes possibles.
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée classique, dans la limite d’un plafond de recettes annuelles actualisé chaque année. Le régime réel permet au contraire de déduire les charges réelles et d’amortir le bien (hors terrain) ainsi que le mobilier, ce qui ramène souvent le résultat fiscal à un niveau très faible. Pour un comparatif détaillé des deux régimes, consultez notre article LMNP en 2026 : régime réel ou micro-BIC à Toulouse ?.
Que change la réintégration des amortissements à la revente ?
Avant la réforme, les amortissements pratiqués en LMNP n’entraient pas dans le calcul de la plus-value : le prix d’acquisition restait celui payé à l’achat. Depuis la loi de finances pour 2025, la plus-value imposable se calcule ainsi : prix de cession moins (prix d’acquisition moins amortissements déduits).
La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. L’administration fiscale a indiqué, dans une réponse ministérielle publiée en mars 2026, qu’elle concerne aussi les amortissements pratiqués avant 2025, quelle que soit la date de mise en location. Le périmètre exact (bâti, mobilier, frais) reste à surveiller dans la doctrine administrative : un point à faire confirmer par votre conseil fiscal avant toute vente.
Exemple chiffré illustratif : avant et après réforme
Exemple non personnalisé, hors frais, forfaits et abattements pour durée de détention : un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 60 000 € au régime réel, puis vendu 230 000 €.
| Règle | Prix d’acquisition retenu | Plus-value brute |
|---|---|---|
| Ancienne règle (avant le 15 février 2025) | 200 000 € | 30 000 € |
| Règle actuelle (réintégration des amortissements) | 140 000 € (200 000 − 60 000) | 90 000 € |
Dans cet exemple, la base de plus-value est multipliée par trois. L’impôt correspondant reste à calculer après application des abattements pour durée de détention.
Quelle fiscalité s’applique à la plus-value d’un LMNP ?
La plus-value immobilière des particuliers est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Le LMNP vaut-il encore le coup en 2026 ?
Oui, dans de nombreux cas, mais la logique change. Pendant la détention, l’amortissement continue de neutraliser une grande partie des loyers imposables, ce qui améliore le rendement net après impôt. À la revente, la fiscalité est plus lourde qu’avant la réforme.
Le LMNP convient particulièrement à un investisseur qui vise une détention longue, une revenu complémentaire pour la retraite ou une transmission, et qui a simulé la sortie dès l’achat. Il convient moins à un projet de revente rapide. À Toulouse, où la demande locative étudiante et celle des cadres de l’aéronautique soutiennent le marché du meublé, l’analyse doit aussi tenir compte du prix d’achat et de la revente réaliste du bien. Pour comparer avec d’autres statuts, voir LMNP ou LMP : les vraies différences fiscales en 2026 et Transmettre un patrimoine LMNP à ses enfants.
Quelles erreurs éviter avec un investissement LMNP ?
- Ne pas simuler la plus-value à la revente avant l’achat, en se limitant à l’économie d’impôt annuelle.
- Choisir le régime réel sans anticiper la réintégration des amortissements dans la plus-value.
- Supposer qu’une résidence services est automatiquement exclue de la réintégration, sans vérifier le statut juridique de l’établissement.
- Oublier l’effet du LMNP sur la transmission et sur la stratégie globale du patrimoine immobilier.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant ?
Garonne Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, installé à Toulouse : six collaborateurs, environ 150 familles accompagnées, plus de 170 avis 5 étoiles sur Google, un classement Décideurs — Leaders League 2025 et des associés diplômés AUREP. Le cabinet n’est lié à aucune banque ni aucun assureur et ne propose aucun produit maison. Conformément à la directive MIF II, la rémunération peut prendre la forme d’honoraires, de rétrocessions ou des deux, et elle est présentée en toute transparence. Le premier rendez-vous est gratuit. Pour approfondir, consultez notre page investir dans l’immobilier et notre approche de l’optimisation fiscale, ou contactez un conseiller à Toulouse.
FAQ : LMNP et amortissements en 2026
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value en 2026 ?
Oui. Pour les biens exploités au régime réel et vendus depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition retenu et augmentent la plus-value imposable, sauf exceptions sous conditions comme certaines résidences services.
Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements ?
Non en principe : au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit, puisque l’abattement forfaitaire de 50 % les remplace. Il n’y a donc rien à réintégrer.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value d’un bien en LMNP ?
La plus-value immobilière est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € et des abattements pour durée de détention.
Faut-il abandonner le LMNP au régime réel ?
Pas nécessairement. Le régime réel reste souvent avantageux pendant la détention. La décision se prend après simulation complète, de l’acquisition à la revente ou à la transmission.
Cet article est informatif et non personnalisé ; il ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Toute décision d’investissement comporte un risque de perte en capital et dépend de votre situation. Garonne Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant.