En bref : le démembrement de propriété consiste à séparer un bien entre l’usufruit (le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit d’en disposer). Fiscalement, chaque part est valorisée selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier : à 65 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans nouveaux droits de succession. Analyse à jour d’octobre 2026 par l’équipe de Garonne Patrimoine, cabinet indépendant installé à Toulouse.
À retenir
- L’usufruitier occupe le bien ou en perçoit les loyers ; le nu-propriétaire en détient la propriété sans en jouir tant que l’usufruit dure.
- Le barème fiscal de l’article 669 du CGI fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, de 90 % d’usufruit avant 21 ans à 10 % après 91 ans.
- Donner la nue-propriété d’un bien réduit l’assiette des droits de donation, car seule la valeur de la nue-propriété est taxée.
- L’extinction de l’usufruit au décès ne génère pas de droits supplémentaires pour le nu-propriétaire, sous réserve d’une donation correctement réalisée.
- Le démembrement se prépare avec un notaire et un conseil patrimonial : acte, répartition des charges et droits du conjoint sont à anticiper.
Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
La pleine propriété d’un bien réunit trois droits : l’usage, la jouissance des fruits et le pouvoir de disposer. Le démembrement les répartit entre deux personnes.
L’usufruitier peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, mais ne perçoit aucun revenu pendant la durée de l’usufruit. Le démembrement peut être viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire, pour une durée fixée par l’acte.
Quand et pourquoi démembrer un bien ?
Trois situations reviennent le plus souvent : la donation anticipée de la nue-propriété à ses enfants en conservant l’usufruit, la transmission d’un patrimoine immobilier sans perdre ses revenus, et l’acquisition de la nue-propriété d’un bien avec décote, par exemple via des parts de SCPI. Le démembrement résulte aussi de la loi : au décès, le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit de la succession.
Pour un propriétaire de la région toulousaine, par exemple à Balma, Blagnac ou Tournefeuille, il permet de transmettre la résidence secondaire ou un bien locatif tout en gardant l’usage ou les loyers. Cet article complète notre guide sur la donation de son vivant et les abattements en 2026.
Comment est calculée la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts répartit la valeur du bien selon l’âge de l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Ce barème est le barème fiscal, utilisé pour les droits de donation et de succession. Il diffère du calcul économique, qui sert par exemple à fixer le prix d’un achat en nue-propriété.
Quelle économie fiscale à la clé lors d’une donation ?
Exemple illustratif non personnalisé : un parent de 65 ans donne à son enfant un bien valant 300 000 €. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant en ligne directe est appliqué, et se reconstitue tous les 15 ans.
| Scénario | Valeur taxable avant abattement | Base après abattement de 100 000 € |
|---|---|---|
| Donation en pleine propriété | 300 000 € | 200 000 € |
| Donation de la nue-propriété (60 %) | 180 000 € | 80 000 € |
Dans cet exemple, la base taxable passe de 200 000 € à 80 000 €. Les droits correspondants s’appliquent ensuite selon le barème en ligne directe ; ils sont à calculer pour chaque situation. Au décès du donateur, l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires sur la valeur de l’usufruit éteint. Pour les montants plus élevés, voir aussi comment transmettre un patrimoine familial de 3 millions d’euros.
Quels sont les pièges du démembrement ?
- Oublier de répartir les charges : par défaut, l’usufruitier supporte l’entretien courant et la taxe foncière, le nu-propriétaire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
- Négliger le droit de vendre : la vente d’un bien démembré exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
- Ignorer le conjoint : le démembrement doit être cohérent avec le régime matrimonial et les droits du conjoint survivant.
- Oublier l’abus de droit : une opération dont le seul but serait d’éluder l’impôt peut être requalifiée par l’administration fiscale.
- Confondre barème fiscal et valeur économique, ce qui fausse la lecture du prix d’un achat en nue-propriété.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant ?
Garonne Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant, installé à Toulouse : six collaborateurs, environ 150 familles accompagnées, plus de 170 avis 5 étoiles sur Google, un classement Décideurs — Leaders League 2025 et des associés diplômés AUREP. Le cabinet n’est lié à aucune banque ni aucun assureur et ne propose aucun produit maison. Conformément à la directive MIF II, la rémunération peut prendre la forme d’honoraires, de rétrocessions ou des deux, présentée en toute transparence. Le premier rendez-vous est gratuit. Pour aller plus loin : optimiser sa fiscalité, investir en SCPI à Toulouse, droits de succession 2026, ou contactez un conseiller à Toulouse.
FAQ : démembrement de propriété en 2026
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
C’est la séparation de la pleine propriété d’un bien entre l’usufruit, qui donne le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit de disposer du bien. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Comment est valorisée la nue-propriété lors d’une donation ?
Elle est valorisée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier : par exemple 60 % de la valeur du bien pour un donateur âgé de 61 à 70 ans, et 70 % pour un donateur de 71 à 80 ans.
Qui paie les charges et la taxe foncière en cas de démembrement ?
Sauf convention contraire, l’usufruitier supporte les charges d’entretien courant et la taxe foncière, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Peut-on renouveler l’abattement de 100 000 € sur une donation en nue-propriété ?
L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant en ligne directe se reconstitue tous les 15 ans. Donner la nue-propriété consomme l’abattement sur la valeur de la seule nue-propriété, ce qui permet de transmettre un bien de valeur plus élevée.
Cet article est informatif et non personnalisé ; il ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Toute décision d’investissement comporte un risque de perte en capital et dépend de votre situation. Garonne Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant.