En bref : en 2026, la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif est taxée à 36,2 % au total : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention réduisent la base imposable à partir de la 6e année : l’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention et l’exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Article à jour novembre 2026 — analyse de l’équipe de Garonne Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine indépendant installé à Toulouse et également présent à Bordeaux.
À retenir
- La plus-value immobilière d’un particulier sur un bien autre que sa résidence principale est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026.
- La hausse de la CSG prévue par la LFSS 2026 sur les revenus du patrimoine ne s’applique pas aux plus-values immobilières, qui restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux.
- La plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
- Le prix d’acquisition peut être majoré d’un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition et d’un forfait de 15 % pour travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
- Le PLF 2027, en discussion au Parlement en novembre 2026, contient des amendements sur les plus-values immobilières qui ne sont ni définitifs ni applicables à ce jour.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière d’un particulier ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition corrigé des frais et travaux. Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI). Ce régime concerne les ventes réalisées par une personne physique ou par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
La résidence principale est totalement exonérée. En revanche, une résidence secondaire, un appartement loué nu ou meublé, un terrain ou une maison de vacances entrent dans le champ de l’imposition. C’est par exemple le cas d’un chalet dans les Pyrénées ou d’un appartement locatif acheté à Toulouse, du quartier des Carmes à Saint-Cyprien, et revendu après quelques années.
Comment calculer la plus-value imposable en 2026 ?
Le calcul suit quatre étapes. Le vendeur part du prix de cession, diminué des frais supportés à la vente (diagnostics, commission d’agence à sa charge). Il retranche ensuite le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des travaux. Il applique enfin les abattements pour durée de détention, distincts pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Quels frais et travaux peut-on ajouter au prix d’achat ?
Les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire) sont retenus pour leur montant réel sur justificatifs ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise sont retenus sur factures. Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut remplacer les factures, sans justificatif.
Quel impact pour un bien loué en LMNP ?
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel sont réintégrés : ils minorent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value imposable. Cette règle s’applique aux cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Le détail du mécanisme est expliqué dans notre article LMNP 2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value.
Combien d’abattement selon la durée de détention ?
L’abattement pour durée de détention est une réduction de la plus-value imposable qui augmente chaque année à partir de la 6e année de détention. Pour l’impôt sur le revenu, il est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % (exonération) | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans et plus | 100 % | 100 % (exonération) |
Barème légal en vigueur en novembre 2026 (article 150 VC du CGI et article L136-7 du Code de la sécurité sociale).
Exemple chiffré : combien d’impôt pour une résidence secondaire détenue 16 ans ?
Prenons un exemple illustratif et non personnalisé. Un couple a acheté une maison secondaire 200 000 € en 2010 et la revend 350 000 € fin 2026, soit 16 années pleines de détention. Il retient le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition (15 000 €) et le forfait de 15 % pour travaux (30 000 €). Le prix d’acquisition corrigé est donc de 245 000 € et la plus-value brute de 105 000 €.
| Étape du calcul | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 105 000 € | 105 000 € |
| Abattement (11 années au-delà de la 5e) | 66 % | 18,15 % |
| Plus-value imposable | 35 700 € | 85 942 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Impôt dû | 6 783 € | 14 782 € |
| Total | environ 21 565 €, sans surtaxe (plus-value imposable inférieure à 50 000 €) | |
Cet exemple montre un point souvent sous-estimé : après 16 ans de détention, les prélèvements sociaux pèsent plus de deux fois plus lourd que l’impôt sur le revenu. Le notaire calcule et prélève l’impôt directement sur le prix de vente, au moment de la signature de l’acte.
Quand s’applique la surtaxe sur les plus-values élevées ?
La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du CGI) s’applique lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattements, dépasse 50 000 €. Son taux progresse de 2 % à 6 % par tranches de 50 000 €, avec un mécanisme de lissage à l’entrée de chaque tranche. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir. Une plus-value imposable de 120 000 €, par exemple, se situe dans la tranche taxée à 3 %.
Quels cas d’exonération existent en dehors des 22 et 30 ans ?
Plusieurs exonérations sont prévues par l’article 150 U du CGI. Les principales sont la vente de la résidence principale, la cession d’un bien pour un prix inférieur ou égal à 15 000 €, et la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes et réinvestit le prix dans l’achat de sa résidence principale sous 24 mois. Il existe aussi des exonérations pour les retraités ou invalides aux revenus modestes et pour l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en EHPAD, sous conditions de délai.
Que prévoit le PLF 2027 sur les plus-values immobilières ?
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d’examen. En première lecture, les députés ont adopté mi-octobre 2026 plusieurs amendements, dont le maintien de l’exonération pour une ancienne résidence principale occupée au moins 22 ans et vendue dans les 3 ans suivant le départ, et un délai porté de 2 à 3 ans après une entrée en EHPAD. Ces mesures ne sont pas définitives : le texte doit encore passer au Sénat et être promulgué, en principe fin décembre 2026.
Quelles erreurs éviter avant de vendre ?
- Oublier les forfaits : sans factures, le forfait de 15 % pour travaux reste mobilisable dès lors que le bien bâti est détenu depuis plus de 5 ans.
- Vendre quelques mois trop tôt : la durée de détention se compte en années pleines de date à date. Signer après l’anniversaire d’acquisition peut faire gagner 6 points d’abattement à l’impôt sur le revenu.
- Négliger le démembrement ou la donation avant cession : une donation réalisée avant la vente modifie le prix d’acquisition retenu, mais elle doit être sincère et antérieure à tout engagement de vente.
- Oublier le réemploi du prix : le produit net de la vente doit trouver une place cohérente dans l’allocation globale (assurance-vie, SCPI, PER, remboursement de dettes).
Pour les biens détenus en société, les règles diffèrent fortement : voir notre analyse SCI à l’IS : le piège de la plus-value à la revente.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant ?
Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant composé de 6 collaborateurs et accompagnant environ 150 familles. Le cabinet est référencé par Décideurs — Leaders League en 2025 et en 2026 (« Pratique réputée »), classé 7e sur 32 et premier cabinet toulousain dans la sélection 2026 de gestionnaires-patrimoine.fr, et ses associés sont diplômés de l’AUREP. La liste des distinctions est consultable sur la page classements et l’équipe sur la page qui sommes-nous.
Sur la rémunération, Garonne Patrimoine applique le cadre de la directive MIF II : le cabinet peut être rémunéré par honoraires et/ou par rétrocessions, toujours communiqués au client par écrit. Le cabinet est indépendant des banques et des assureurs et ne distribue aucun produit maison. Le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement. Pour préparer une cession immobilière et le réinvestissement du prix, l’équipe intervient avec notre pôle fiscalité et notre pôle immobilier, ou directement via la page contact.
FAQ — plus-value sur la vente d’une résidence secondaire
Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière en 2026 ?
En 2026, la plus-value immobilière d’un particulier sur un bien autre que sa résidence principale est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention et hors surtaxe éventuelle.
Au bout de combien d’années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
La plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.
La hausse de la CSG de 2026 concerne-t-elle les plus-values immobilières ?
Non. La hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine prévue par la LFSS 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières, qui restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux, dont 9,2 % de CSG.
Peut-on déduire des travaux sans factures ?
Oui, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être retenu pour les travaux sans justificatif, à condition que le bien soit un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans.
Qui paie l’impôt sur la plus-value lors de la vente ?
Le notaire calcule l’impôt sur la plus-value immobilière, le déclare et le prélève sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Le vendeur reçoit le prix net de cet impôt.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur en novembre 2026 et peuvent évoluer, notamment avec la loi de finances pour 2027. Les montants de l’exemple sont illustratifs. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant.