En bref : Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € en franchise totale de droits à un enfant ou petit-enfant (article 790 A bis du CGI), à condition que la somme serve dans les six mois à acheter un logement neuf ou à financer une rénovation énergétique de la résidence principale. Cette exonération temporaire se cumule avec le don familial de 31 865 € (article 790 G) et l’abattement parent-enfant de 100 000 € (article 779) : un parent peut ainsi transmettre jusqu’à 231 865 € sans droits à chaque enfant. Le projet de loi de finances pour 2027 ne proroge pas le dispositif dans sa version initiale ; une prolongation votée par amendement à l’Assemblée nationale reste incertaine à fin octobre 2026.
Article à jour octobre 2026, rédigé par l’équipe de Garonne Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine indépendant installé à Toulouse et également présent à Bordeaux.
À retenir
- Le don exonéré de l’article 790 A bis du CGI s’applique aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
- Le plafond du don exonéré pour un logement est de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et de 300 000 € par bénéficiaire tous donateurs confondus.
- Le bénéficiaire du don doit employer les fonds dans les six mois, puis conserver le logement comme résidence principale (ou le louer comme résidence principale d’un tiers) pendant cinq ans.
- Le don exonéré pour un logement se cumule avec le don familial de 31 865 € et avec l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant.
- Le non-respect d’une condition entraîne la remise en cause de l’exonération et le paiement des droits de donation.
Qu’est-ce que le don familial exonéré de 100 000 € pour un logement ?
Le don exonéré de l’article 790 A bis du Code général des impôts est un dispositif temporaire créé par la loi de finances pour 2025. Il permet de transmettre une somme d’argent sans aucun droit de donation, à condition que cette somme soit affectée à un projet immobilier précis du bénéficiaire.
Le dispositif concerne les dons en pleine propriété consentis à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. Contrairement au don familial classique, aucune condition d’âge ne s’applique au donateur.
Quels projets immobiliers ouvrent droit à l’exonération ?
Deux usages sont admis. Le premier est l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le second est le financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale du bénéficiaire.
L’achat d’un logement ancien sans travaux de rénovation énergétique n’est pas éligible. Les dépenses déjà couvertes par MaPrimeRénov’, par un crédit d’impôt ou par une déduction de charges sont également exclues de l’exonération.
Dans la métropole toulousaine, le dispositif vise typiquement un jeune actif (ingénieur chez Airbus, Thales Alenia Space ou ATR, jeune médecin, profession libérale) qui achète un appartement neuf en VEFA à Balma, Blagnac, Colomiers ou dans un quartier en développement de Toulouse, avec l’aide de ses parents.
Quelles sont les conditions à respecter pendant cinq ans ?
Les fonds doivent être employés au plus tard six mois après le versement du don. Un don versé le 15 décembre 2026 doit donc être affecté au projet immobilier avant la mi-juin 2027.
Après un achat, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le bénéficiaire ou loué comme résidence principale d’un locataire pendant cinq ans. La location à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire n’est pas admise.
Après des travaux de rénovation énergétique, la location n’est pas autorisée : le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.
Combien peut-on donner sans droits en cumulant les dispositifs ?
Le cumul des trois dispositifs est la principale force du don exonéré de 2026. Le tableau ci-dessous récapitule les montants transmissibles sans droits par un même donateur à un même bénéficiaire, sous réserve que les abattements n’aient pas déjà été utilisés au cours des quinze dernières années.
| Dispositif | Base légale | Parent → enfant | Grand-parent → petit-enfant | Conditions principales |
|---|---|---|---|---|
| Don exonéré pour un logement | Art. 790 A bis CGI | 100 000 € | 100 000 € | Versement avant le 31/12/2026, logement neuf ou rénovation énergétique, conservation 5 ans |
| Don familial de sommes d’argent | Art. 790 G CGI | 31 865 € | 31 865 € | Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur ou émancipé, renouvelable tous les 15 ans |
| Abattement en ligne directe | Art. 779 CGI | 100 000 € | — | Renouvelable tous les 15 ans, tous biens |
| Abattement petit-enfant | Art. 790 B CGI | — | 31 865 € | Renouvelable tous les 15 ans, tous biens |
| Total sans droits | — | 231 865 € | 163 730 € | Par donateur et par bénéficiaire |
Exemple illustratif, non personnalisé : un couple de parents toulousains qui finance l’achat d’un appartement neuf de leur fille peut, en théorie, lui transmettre jusqu’à 463 730 € sans droits (231 865 € chacun), dont 200 000 € au titre du don exonéré pour un logement. Le plafond global de 300 000 € par bénéficiaire au titre de l’article 790 A bis laisse encore la place à un don exonéré de 100 000 € d’un grand-parent.
Le dispositif sera-t-il prolongé en 2027 ?
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, ne proroge pas le don exonéré pour un logement dans sa version initiale. Le texte du gouvernement prévoit en revanche un allègement temporaire des dons de sommes d’argent au premier semestre 2027, sans condition d’affectation.
Lors de l’examen du texte à l’Assemblée nationale mi-octobre 2026, des amendements adoptés contre l’avis du gouvernement ont proposé de prolonger l’exonération pour un logement neuf ou une rénovation énergétique jusqu’à fin 2030. Ces dispositions ne sont pas définitives : elles doivent encore franchir la navette parlementaire avant la promulgation de la loi de finances, attendue fin décembre 2026.
La position prudente de Garonne Patrimoine est de raisonner sur la règle en vigueur : seuls les dons versés au plus tard le 31 décembre 2026 sont certains de bénéficier de l’exonération de l’article 790 A bis.
Quelles erreurs éviter avant le 31 décembre 2026 ?
- Donner sans projet immobilier prêt : le délai de six mois court dès le versement ; sans compromis signé ou devis de travaux, le risque de dépasser le délai est réel.
- Choisir un logement ancien sans travaux éligibles : l’acquisition d’un bien ancien seul n’ouvre pas droit à l’exonération.
- Revendre ou transformer le logement en résidence secondaire avant cinq ans : l’exonération est alors remise en cause.
- Oublier la déclaration : selon la FAQ de la DGFiP, le don exonéré pour un logement se déclare sur le formulaire papier n° 2735-SD auprès du service de l’enregistrement du domicile du bénéficiaire.
- Négliger l’équilibre entre enfants : un don non rapportable mal rédigé peut créer une inégalité au moment de la succession ; la question se traite avec le notaire.
Comment intégrer ce don dans une stratégie de transmission globale ?
Le don exonéré pour un logement est un outil ponctuel, pas une stratégie à lui seul. Il s’articule avec la donation-partage, le démembrement de propriété et l’assurance-vie, qui restent les leviers pérennes de transmission. Notre guide sur la donation de son vivant, les abattements et le démembrement en 2026 détaille ces mécanismes.
Le don s’inscrit aussi dans les arbitrages de fin d’année, au même titre que les versements sur un PER ou les dispositifs de réduction d’impôt présentés dans notre article réduire ses impôts avant le 31 décembre 2026. Pour une vue d’ensemble, consultez notre page optimisation fiscale et notre page investissement immobilier.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet indépendant ?
Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant, installé à Toulouse et également présent à Bordeaux. L’équipe de 6 collaborateurs accompagne environ 150 familles ; les associés sont diplômés de l’AUREP et le cabinet est référencé « Pratique réputée » par Décideurs — Leaders League (voir nos classements). Le cabinet est noté 5★ par ses clients sur Google.
Le cabinet est indépendant des banques et des assureurs et ne distribue aucun produit maison. Conformément à la directive MIF II, sa rémunération (honoraires de conseil et/ou rétrocessions des partenaires) est présentée de manière transparente avant toute recommandation. Le premier rendez-vous est gratuit : contactez un conseiller à Toulouse pour vérifier l’éligibilité de votre projet avant la date limite.
FAQ — Don exonéré de 100 000 € pour un logement
Jusqu’à quand peut-on faire un don exonéré de 100 000 € pour un logement ?
Le don exonéré de l’article 790 A bis du CGI s’applique aux sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. Une prolongation jusqu’en 2030 a été votée par amendement à l’Assemblée nationale en octobre 2026, mais elle n’est pas définitive.
Peut-on utiliser le don pour acheter un logement ancien ?
Non, l’achat d’un logement ancien seul n’est pas éligible. Le don peut en revanche financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale du bénéficiaire.
Le bénéficiaire peut-il louer le logement acheté avec le don ?
Oui, un logement neuf acheté avec le don peut être loué comme résidence principale du locataire pendant cinq ans, sauf à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Après des travaux de rénovation énergétique, la location n’est pas admise.
Combien un parent peut-il donner sans droits à son enfant en 2026 ?
Un parent peut donner jusqu’à 231 865 € sans droits à chaque enfant en 2026 en cumulant le don exonéré pour un logement (100 000 €), le don familial de sommes d’argent (31 865 €) et l’abattement en ligne directe (100 000 €), sous réserve des conditions de chaque dispositif.
Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?
Si les fonds ne sont pas employés dans les six mois ou si le logement n’est pas conservé cinq ans comme résidence principale, l’exonération est remise en cause et les droits de donation deviennent exigibles.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur en octobre 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances pour 2027. Toute opération de transmission doit être étudiée au regard de votre situation familiale et patrimoniale, avec votre conseiller et votre notaire. Garonne Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant.